Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với sự mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, đặc biệt thiếu nhà ở giá phải chăng và tồn tại "giá trị ảo" do mô hình phát triển đô thị tập trung. Để giải quyết các thách thức này, Thạc sĩ Phạm Thị Miền đề xuất mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" với nền tảng phát triển đa trung tâm, liên kết vùng chặt chẽ và hạ tầng đồng bộ. Mô hình này được kỳ vọng sẽ giúp tái cân bằng cung cầu, định hình lại giá trị bất động sản theo hướng thực chất, giảm đầu cơ và thu hút nguồn vốn ổn định. Ngoài ra, nó còn thúc đẩy tái cấu trúc kinh tế, tạo cực tăng trưởng mới, tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao an sinh xã hội. Để thành công, cần có quy hoạch đột phá, hoàn thiện thể chế, hạ tầng đi trước và sự tham gia của các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh.
Phóng viên Báo Xây dựng đã thực hiện cuộc phỏng vấn chuyên sâu với Thạc sĩ Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhằm phân tích rõ nét hơn về khái niệm “siêu đô thị thế hệ mới” – một giải pháp chiến lược mang tính đột phá cho cả thị trường bất động sản lẫn tiến trình phát triển kinh tế – xã hội tại Việt Nam.
ThS Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE).
Thưa bà, từ quan điểm nghiên cứu thị trường, bà nhận định ra sao về thực trạng cung – cầu nhà ở tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay?
Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam đang ở mức cao kỷ lục, ước tính khoảng 1 triệu đơn vị sản phẩm mỗi năm và có xu hướng tăng không ngừng. Thế nhưng, thực tế cho thấy nguồn cung vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thể đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.
Dự kiến trong năm 2025, tổng nguồn cung chào bán sẽ vượt mốc 150 nghìn sản phẩm, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng hơn 80% so với năm 2024. Đáng chú ý, có đến 128 nghìn sản phẩm hoàn toàn mới, đánh dấu cột mốc cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025.
Đặc biệt, quý IV năm 2025 sẽ chứng kiến sự ra mắt của hơn 42 nghìn sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù vậy, theo đánh giá, con số này vẫn chưa thực sự thỏa mãn được nhu cầu thực của thị trường.
Xin bà có thể đi sâu phân tích về những “bài toán nan giải” mà thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phải đương đầu?
Một thách thức trọng yếu là sự mất cân đối cung – cầu. Cơ cấu sản phẩm hiện hữu chưa thực sự tương thích với nhu cầu thực tế của thị trường. Năm 2025, phân khúc thấp tầng và đất nền dự kiến đạt 47 nghìn sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với năm trước; trong khi căn hộ chung cư có hơn 80 nghìn sản phẩm, tăng gấp đôi.
Tuy nhiên, cơ cấu căn hộ lại đang có xu hướng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và giá trị cao. Minh chứng rõ nét là tỷ trọng căn hộ với mức giá trên 50 triệu đồng/m² chiếm đến 67%. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung mới được định giá trên 80 triệu đồng/m².
Đáng lo ngại hơn, phân khúc căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn biến mất trên thị trường. Các sản phẩm nhà ở giá phải chăng hiện chỉ còn xuất hiện từ phân khúc nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, một thách thức đáng quan ngại không kém là hiện tượng “giá trị ảo” vẫn tồn tại, thiếu bền vững. Nhiều khu vực chứng kiến giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, nhưng lại không phản ánh đúng giá trị thực, không tương xứng với sự phát triển hạ tầng, khả năng tạo việc làm hay nhu cầu ở thực. Các làn sóng đầu tư thường bị dẫn dắt bởi thông tin quy hoạch, các dự án hạ tầng “trên giấy” hoặc hiệu ứng tâm lý đám đông…
Hệ lụy tất yếu là sau những giai đoạn tăng giá “nóng”, thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng, buộc nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ. Nhiều khu đô thị rơi vào tình trạng vắng bóng cư dân, chậm hình thành hệ sinh thái, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai và hạ tầng. Bản chất vấn đề nằm ở chỗ giá trị không được gắn liền với khả năng khai thác thực, không tạo ra dòng tiền ổn định, đẩy thị trường vào vòng xoáy rủi ro cao và biến động khôn lường.
Theo bà, nguyên nhân sâu xa nào đã dẫn đến những bất cập hiện tại, và mô hình phát triển đô thị phổ biến hiện nay đã ảnh hưởng ra sao đến thực trạng của thị trường bất động sản?
Nguyên nhân gốc rễ xuất phát từ mô hình phát triển đô thị hiện hành, vốn vẫn bị chi phối bởi sự tập trung cao độ vào khu vực trung tâm. Khi đô thị phát triển theo hướng đơn cực, mọi hoạt động kinh tế, cơ hội việc làm, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ xã hội đều đổ dồn về trung tâm.
Hệ quả là nhu cầu về nhà ở tập trung cực điểm tại các khu vực này, tạo áp lực khổng lồ lên quỹ đất và đẩy giá bất động sản tăng vọt.
Ngược lại, các khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh lại chưa nhận được sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, khiến chúng không đủ sức hấp dẫn để thu hút dân cư và dòng vốn. Điều này làm cho nguồn cung, dù có sự mở rộng về mặt địa lý, nhưng lại không thể phát huy hiệu quả thực sự. Chính sự mất cân bằng trong quy hoạch và tổ chức không gian đô thị đã là căn nguyên gây ra tình trạng lệch pha cung – cầu, giá cả leo thang và các hiện tượng đầu cơ, “giá trị ảo” trên thị trường.
Trong bối cảnh đầy thách thức này, theo bà, kinh nghiệm quốc tế có thể cung cấp những gợi mở giá trị nào cho Việt Nam trong việc tái cấu trúc không gian đô thị và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn?
Bài học từ các quốc gia phát triển đã chỉ ra rằng, yếu tố then chốt nằm ở mô hình tổ chức không gian đô thị. Đơn cử, tại Tokyo, mô hình đô thị đa trung tâm với hạ tầng đi trước đã giúp phân tán dân cư hiệu quả, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản ổn định. Singapore lại chú trọng phát triển các đô thị vệ tinh, được kết nối đồng bộ bằng hệ thống MRT, qua đó không chỉ gia tăng nguồn cung mà còn tạo sự cân bằng cho thị trường.
Nguyên tắc chung mà các đô thị hàng đầu thế giới đều áp dụng là phát triển theo mô hình đa trung tâm, trong đó hạ tầng luôn được ưu tiên đi trước, cùng với quy hoạch vùng chặt chẽ và mối liên kết hữu cơ giữa bất động sản với nền kinh tế thực. Từ đó, bài học cốt lõi rút ra là giá trị bất động sản phải được định hình bởi hệ sinh thái đô thị thực, không nên chỉ dựa vào những kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Dựa trên những phân tích sâu sắc này, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” nổi lên như một hướng đi chiến lược đột phá, hứa hẹn mang lại lời giải toàn diện cho những bài toán nan giải mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt.
Bất động sản trong “siêu đô thị thế hệ mới” được kỳ vọng sẽ trở thành một “thỏi nam châm” cực mạnh, hấp dẫn nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế đổ vào thị trường.
Bà có thể phân tích sâu hơn về khái niệm “siêu đô thị thế hệ mới”, đặc biệt là những tác động tiềm năng của mô hình này đối với thị trường bất động sản Việt Nam?
Siêu đô thị thế hệ mới được định nghĩa là một mô hình phát triển đô thị tiên tiến, kiến tạo trên nền tảng đa trung tâm, tăng cường liên kết vùng và sở hữu hệ thống hạ tầng đồng bộ, hiện đại.
Điểm khác biệt cốt lõi so với các mô hình truyền thống nằm ở chỗ không chỉ tập trung phát triển một lõi đô thị duy nhất. Thay vào đó, mô hình này hình thành một mạng lưới các trung tâm với đa dạng chức năng, được kết nối một cách chặt chẽ thông qua hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại và hạ tầng số tiên tiến.
Tác động của mô hình này là vô cùng toàn diện và mang ý nghĩa chiến lược dài hạn. Mô hình đa trung tâm sẽ thúc đẩy gia tăng nguồn cung một cách bền vững. Song song đó, sự cân bằng cung – cầu sẽ được thiết lập một cách tự nhiên nhờ việc tái phân bổ dân cư và luân chuyển dòng vốn hiệu quả hơn.
Quan trọng hơn cả, giá trị bất động sản sẽ được tái định hình theo hướng “thực chất”, gắn liền với hệ sinh thái đô thị tổng thể. Điều này không chỉ góp phần giảm thiểu rủi ro đầu cơ và hạn chế tối đa hiện tượng “giá trị ảo”, mà còn nâng cao đáng kể tính minh bạch và khả năng dự báo của thị trường.
Khi đó, bất động sản trong “siêu đô thị thế hệ mới” sẽ thực sự trở thành một “thỏi nam châm” cực mạnh, thu hút bền vững dòng vốn đầu tư cả trong nước và quốc tế. Điều này sẽ kiến tạo nguồn vốn trung và dài hạn thiết yếu cho thị trường, thay vì chỉ trông cậy vào nguồn vốn tín dụng ngắn hạn đầy rủi ro.
ThS. Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) Không chỉ giới hạn ở thị trường bất động sản, mô hình này còn được kỳ vọng sẽ kiến tạo những chuyển biến sâu rộng hơn. Theo bà, “siêu đô thị thế hệ mới” sẽ tác động như thế nào đến tổng thể kinh tế – xã hội?
Khi những nút thắt của thị trường bất động sản được khai thông, tác động sẽ không chỉ dừng lại ở phạm vi thị trường mà còn lan tỏa trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế và các vấn đề xã hội. Điều này sẽ góp phần tái cấu trúc không gian phát triển kinh tế, hình thành những cực tăng trưởng mới, giảm thiểu sự phụ thuộc vào một số đô thị lớn hiện hữu.
Mô hình này hứa hẹn nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và giảm áp lực đáng kể lên hệ thống hạ tầng hiện có. Siêu đô thị thế hệ mới sẽ thúc đẩy mạnh mẽ thu hút đầu tư, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, gia tăng năng suất lao động và kích hoạt chuỗi giá trị các ngành kinh tế liên quan.
Đồng thời, mô hình này còn góp phần củng cố an sinh xã hội, khi người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, được tạo việc làm và tái phân bổ dân cư một cách hợp lý. Điều này sẽ giảm bớt áp lực cho các đô thị lõi, nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ công.
Song song đó, siêu đô thị thế hệ mới sẽ kiến tạo nên những cộng đồng bền vững, gắn kết thông qua các hoạt động cộng đồng phong phú, không gian xanh trong lành, cùng sự phát triển mạnh mẽ về văn hóa và giáo dục.
Tổng hòa lại, mô hình siêu đô thị thế hệ mới sẽ thiết lập một nền tảng xã hội vững chắc, nâng cao chất lượng cuộc sống, thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng miền và đảm bảo mọi nhóm dân cư đều được tiếp cận các cơ hội phát triển một cách đồng đều.
Để mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” không chỉ dừng lại ở tầm nhìn mà có thể hiện thực hóa trong thực tiễn, theo bà, những điều kiện tiên quyết nào cần được ưu tiên thiết lập?
Theo nhận định của tôi, có bốn điều kiện mang tính nền tảng. Đầu tiên là sự đột phá trong công tác quy hoạch và liên kết vùng. Cần có một quy hoạch tổng thể vượt qua ranh giới hành chính địa phương, định hướng phát triển đa trung tâm, với sự liên kết vùng chặt chẽ, nhằm tạo điều kiện tối ưu cho việc phân bổ dân cư, dịch vụ và hạ tầng một cách hợp lý.
Thứ hai là sự hoàn thiện về thể chế và cơ chế thị trường. Thị trường cần được vận hành trên một nền tảng pháp lý minh bạch, với cơ chế tín dụng linh hoạt và chính sách ưu tiên phát triển nhà ở hướng tới nhu cầu thực. Khi thể chế vững chắc, giá trị bất động sản sẽ phản ánh đúng tiềm năng thực, giảm thiểu rủi ro và gia tăng tính ổn định.
Thứ ba, hạ tầng phải được xây dựng đi trước hoặc phát triển đồng bộ, đóng vai trò “xương sống” để kết nối hiệu quả các trung tâm và kích hoạt các không gian phát triển mới.
Cuối cùng là năng lực của các chủ đầu tư. Chỉ những nhà phát triển sở hữu tiềm lực tài chính “siêu khủng”, năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới đủ khả năng kiến tạo nên các siêu đô thị đạt chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả toàn diện, từ khía cạnh kinh tế đến xã hội.
Những chủ đầu tư này không chỉ thụ động chờ đợi hạ tầng công, mà thậm chí còn chủ động đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, năng lượng, nhằm gia tăng giá trị sống cho cư dân và nâng tầm giá trị tổng thể của siêu đô thị.
Chỉ khi tất cả các yếu tố then chốt này được triển khai một cách đồng bộ, “siêu đô thị thế hệ mới” mới có thể thực sự trở thành hiện thực. Có thể khẳng định chắc chắn rằng, nếu các điều kiện trên được đảm bảo, “siêu đô thị thế hệ mới” sẽ không chỉ là một định hướng chiến lược, mà sẽ là động lực then chốt để tái cấu trúc thị trường bất động sản và thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội theo hướng bền vững trong dài hạn.
Xin trân trọng cảm ơn bà!
