Vi bằng mua suất nhà ở xã hội: Bẫy pháp lý khó lường!

Thị trường bất động sản đang ghi nhận tình trạng mua bán "suất" nhà ở xã hội trái phép thông qua lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền và chi trả tiền chênh lệch lớn. Các giao dịch này vi phạm nghiêm trọng Luật Nhà ở 2023 về điều kiện đối tượng, thời hạn chuyển nhượng (tối thiểu 5 năm) và giá bán, cấu thành giao dịch dân sự giả tạo hoặc vô hiệu. Hậu quả pháp lý là hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu, các bên phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại; người mua chịu bất lợi lớn khi quyền lợi không được công nhận. Ngoài ra, các bên liên quan còn đối mặt với trách nhiệm hành chính như phạt tiền hàng trăm triệu đồng và buộc bị thu hồi nhà ở xã hội. Để tránh "tiền mất, tật mang", người dân cần tuyệt đối không giao dịch qua môi giới trái phép, chỉ làm việc trực tiếp với chủ đầu tư hoặc danh sách công khai và không ký các văn bản giả tạo.

Kính thưa Luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước. Gần đây, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng một bộ phận người dân mua bán “suất” nhà ở xã hội thông qua các hình thức như lập vi bằng, ký hợp đồng ủy quyền, đồng thời chi trả khoản tiền chênh lệch đáng kể, lên tới hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng. Xin hỏi, liệu những giao dịch này có tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành?

Theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 89 của Luật Nhà ở năm 2023, người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng lại nhà ở này trong thời gian tối thiểu 5 năm, tính từ thời điểm hoàn tất thanh toán tiền mua nhà, ngoại trừ các trường hợp được nêu rõ tại điểm đ của cùng khoản này.

Cũng theo điểm đ, khoản 1, Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong khoảng thời gian 5 năm kể từ khi người mua nhà ở xã hội thanh toán đủ tiền, nếu phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, giao dịch này chỉ được thực hiện với chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Giá bán tối đa trong trường hợp này phải ngang bằng với giá bán nhà ở xã hội đã được quy định trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. Mọi nghĩa vụ về thuế thu nhập cá nhân sẽ được thực hiện theo đúng quy định pháp luật về thuế.

Từ những quy định trên, rõ ràng người sở hữu nhà ở xã hội, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày hoàn tất thanh toán, nếu muốn chuyển nhượng, chỉ có thể thực hiện giao dịch với chủ đầu tư hoặc với các đối tượng đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, và phải tuân thủ mức giá bán nguyên bản theo hợp đồng.

Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể rằng chỉ các đối tượng được liệt kê từ khoản 1 đến khoản 12 của điều này mới đủ điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm các hộ gia đình nghèo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân và người lao động.

Bên thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội có nghĩa vụ sử dụng căn hộ đúng mục đích là để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình. Trong trường hợp không còn nhu cầu tiếp tục thuê hoặc thuê mua, bên thuê/thuê mua phải chấm dứt hợp đồng và hoàn trả lại nhà ở theo quy định tại khoản 8, Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Khoản 1, Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 nhấn mạnh một trong những nguyên tắc cơ bản trong việc mua bán, thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội là phải tuyệt đối tuân thủ các quy định của chính Luật Nhà ở.

Từ các phân tích trên, việc người thuê mua nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 5 năm hoặc không đáp ứng đủ điều kiện để mua lại căn hộ, nhưng vẫn tiến hành ký kết vi bằng và hợp đồng ủy quyền (hoặc bất kỳ hình thức văn bản nào khác) nhằm chuyển nhượng “suất” thuê mua cho bên thứ ba, rõ ràng là hành vi vi phạm nghiêm trọng các quy định về thời hạn chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại Điều 89, cũng như các điều kiện về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 76 và Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023.

Luật sư có thể cho biết, trong trường hợp tự ý chuyển nhượng “suất” thuê mua nhà ở xã hội, trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan sẽ được quy định cụ thể ra sao?

Khoản 10, Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ: “Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu”.

Hành vi các bên lập vi bằng và hợp đồng ủy quyền (hoặc bất kỳ văn bản nào khác) nhưng thực chất lại hướng tới việc chuyển nhượng “suất” thuê mua nhà ở xã hội khi không đủ điều kiện, đồng thời vi phạm các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch nhà ở xã hội, cấu thành một giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật. Đáng chú ý, đây còn có thể là một giao dịch giả tạo nhằm che giấu bản chất thực sự của việc mua bán, cho thuê nhà ở xã hội. Do đó, giao dịch này hoàn toàn có thể bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở, và cũng có thể bị vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Liên quan đến trách nhiệm dân sự, khi một giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, các bên buộc phải giải quyết hậu quả theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, một trong những hệ quả chính là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Trong tình huống này, bên mua hoặc thuê sẽ phải gánh chịu nhiều bất lợi khi quyền lợi của họ từ giao dịch không được chủ đầu tư và cơ quan nhà nước công nhận, dẫn đến việc phải truy đòi lại khoản tiền đã thanh toán.

Đối với bên môi giới, họ cũng có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường những thiệt hại phát sinh do hành vi sai trái của mình gây ra cho người mua hoặc người thuê.

Về trách nhiệm hành chính, các chủ thể tham gia vào hoạt động mua, bán, cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội, tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm được xác định qua kết luận thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Mức phạt tiền áp dụng từ 100 triệu đến 120 triệu đồng đối với hành vi: bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội thực hiện việc bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định, chiếu theo điểm b, khoản 2, Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Thêm vào đó, người vi phạm còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả là buộc bị thu hồi nhà ở xã hội, theo quy định tại điểm d, khoản 6, Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Đối với người môi giới thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cũng có thể phải chịu trách nhiệm xử phạt hành chính. Cụ thể, cá nhân tự ý môi giới bất động sản độc lập mà không sở hữu chứng chỉ hành nghề sẽ đối mặt với mức phạt tiền từ 40 đến 60 triệu đồng, căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Nếu cá nhân hoặc tổ chức môi giới không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực các thông tin, hồ sơ liên quan đến bất động sản được môi giới, dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, người môi giới có thể bị phạt tiền từ 200 đến 250 triệu đồng, theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, bên môi giới còn có nghĩa vụ hoàn trả cho bên đã nộp tiền các khoản phí dịch vụ bất động sản đã thu, theo quy định tại điểm e, khoản 5, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Vậy, việc lập vi bằng và hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích che giấu một giao dịch mua bán có được pháp luật công nhận và bảo vệ không? Liệu vi bằng có giá trị pháp lý thực sự như nhiều người vẫn lầm tưởng?

Như đã phân tích trước đó, việc các bên sử dụng vi bằng và hợp đồng ủy quyền nhưng với nội dung và mục đích thực chất là thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, mang rõ dấu hiệu của một giao dịch dân sự giả tạo. Bản chất giả tạo nằm ở chỗ sử dụng các văn bản này để ngụy trang cho giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, đối với giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, giao dịch giả tạo đó sẽ bị vô hiệu. Do đó, vi bằng và hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này hoàn toàn không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người mua nhà ở xã hội có thể tiến hành khởi kiện nhằm yêu cầu người bán hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại để giải quyết toàn bộ hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, người mua cũng có quyền yêu cầu bên môi giới hoàn trả lại các khoản phí dịch vụ đã chi trả và bồi thường thiệt hại phát sinh do kết quả môi giới không đạt được như cam kết.

Với tư cách là một chuyên gia pháp lý, Luật sư có những khuyến cáo nào dành cho người dân nhằm tránh rơi vào tình trạng “tiền mất, tật mang” khi tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở xã hội?

Người dân cần đặc biệt lưu tâm đến bốn nhóm khuyến nghị then chốt sau đây: Thứ nhất, tuyệt đối không thực hiện giao dịch thông qua các kênh môi giới trái phép (môi giới “chui”) hoặc những lời mời chào hấp dẫn về việc “mua suất” hay “chuyển nhượng gấp”. Thứ hai, chỉ tiến hành giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thông qua danh sách được công khai minh bạch bởi Sở Xây dựng. Thứ ba, kiên quyết không ký kết vi bằng, hợp đồng ủy quyền, hay đặt cọc tiền chênh lệch khi nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Thứ tư, trong trường hợp đã phát sinh tranh chấp, hãy cẩn trọng lưu giữ toàn bộ chứng từ, tin nhắn, và giấy tờ liên quan; đồng thời trình báo cơ quan công an nếu phát hiện dấu hiệu lừa đảo, và tiến hành các thủ tục khởi kiện để yêu cầu hoàn trả lại tiền cùng bồi thường thiệt hại.

Nhà ở xã hội là một chính sách an sinh xã hội vô cùng quan trọng. Chính vì lẽ đó, người dân càng cần phải hết sức cảnh giác và thận trọng trước những chiêu trò trục lợi bất hợp pháp từ phía các đối tượng môi giới không chính thống hoặc các nhóm đầu cơ.