Nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch phổ biến, mang lại lợi ích cho người mua (giá ưu đãi, thanh toán linh hoạt) và chủ đầu tư (huy động vốn). Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 đã siết chặt quy định để bảo vệ người mua, hình thức này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các thách thức chính bao gồm dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư chậm trễ bàn giao hoặc không cấp giấy chứng nhận, lừa đảo, hoặc chất lượng công trình không đảm bảo. Để giảm thiểu rủi ro, người mua cần chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý với cơ quan chức năng, tìm hiểu kỹ uy tín và năng lực của chủ đầu tư, giám sát tiến độ và xem xét kỹ hợp đồng. Việc trang bị kiến thức pháp lý vững chắc và chọn đối tác uy tín là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi khi tham gia giao dịch này.
Những tiềm ẩn và thách thức cho người mua nhà hình thành trong tương lai
Luật sư Nguyễn Sơn Trà từ Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP nhận định, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã trở nên quen thuộc trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội năng động. Tại Việt Nam, một quốc gia với truyền thống sâu sắc về “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng gia tăng mạnh mẽ, tạo động lực cho hình thức giao dịch này.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai đang dần trở thành một phương án phổ biến, thu hút cả những người có nhu cầu an cư thực lẫn giới đầu tư tìm kiếm cơ hội.
Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mang lại lợi ích kép: người mua thường hưởng mức giá ưu đãi hơn so với bất động sản đã hoàn thiện, giúp tối ưu hóa chi phí đầu tư. Về phía chủ đầu tư, hình thức này tạo điều kiện thuận lợi để huy động vốn, bổ sung nguồn lực tài chính cho quá trình triển khai dự án.
Nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là các dự án bất động sản chưa hoàn thành, hiện đang ở giai đoạn quy hoạch hoặc xây dựng, nhưng đã được chủ đầu tư chào bán theo đúng khuôn khổ pháp luật hiện hành.
Nhằm nâng cao tính minh bạch và tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã áp dụng nhiều quy định chặt chẽ hơn.
Cụ thể, các quy định mới giới hạn mức tiền đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng, tổng số tiền thanh toán trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không vượt quá 95%. Mặc dù không bắt buộc, cơ chế bảo lãnh ngân hàng được đặc biệt khuyến khích nhằm gia tăng sự an tâm cho người mua.
Dù vậy, hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tiềm ẩn những thách thức nhất định. Người mua phải cam kết tài chính cho một tài sản chưa hiện hữu, tức là chưa thể trực tiếp kiểm chứng sự hoàn thiện của ngôi nhà tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP đã liệt kê một số rủi ro đáng chú ý mà người mua có thể đối mặt: Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai nhưng đã được chào bán (ví dụ: chưa có giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền); Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua; hoặc nghiêm trọng hơn là hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tiền rồi bỏ trốn của chủ đầu tư.
Thêm vào đó, những rủi ro phổ biến khác bao gồm: Dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã tiến hành chào bán, nhận đặt cọc hoặc đặt chỗ; Chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà theo đúng cam kết; Dự án phát sinh tranh chấp pháp lý với bên thứ ba mà người mua không hề hay biết; hoặc chất lượng và tiện ích của nhà ở khi hoàn thiện không đúng với những gì đã cam kết ban đầu.
Nhằm giảm thiểu các rủi ro đã nêu, Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP khuyến nghị người mua áp dụng các biện pháp phòng ngừa hiệu quả. Cụ thể, dựa vào các tài liệu do chủ đầu tư cung cấp, người mua nên chủ động kiểm tra, đối chiếu thông tin với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Sở Xây dựng, để xác minh tính chính xác và đầy đủ về dự án.
Hơn nữa, người mua cần đa dạng hóa nguồn thông tin về dự án, không nên chỉ dựa vào quảng cáo từ chủ đầu tư. Việc giám sát chặt chẽ tiến độ thi công là cần thiết, nhằm tránh tình trạng thanh toán đúng hạn nhưng dự án lại chậm trễ. Đặc biệt, việc xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng là vô cùng quan trọng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển sôi động, đặc biệt là phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần trang bị kiến thức pháp lý vững chắc và khả năng dự báo các kịch bản rủi ro. Điều này giúp họ chủ động áp dụng các giải pháp giảm thiểu nguy cơ, bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của bản thân.
Trước khi quyết định đầu tư, người mua cần nghiên cứu kỹ lưỡng thông tin về dự án và đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đặc biệt, người mua cần đánh giá năng lực tài chính và lịch sử triển khai các dự án trước đó để đảm bảo uy tín.
Bên cạnh đó, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án, bao gồm: Giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thời hạn dự kiến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), các nghĩa vụ tài chính liên quan (như thuế, phí sử dụng đất) cùng các văn bản chứng minh dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, việc đọc kỹ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán là điều tối quan trọng. Người mua cần đặc biệt lưu tâm đến các điều khoản về thời hạn bàn giao nhà, các chế tài áp dụng trong trường hợp dự án chậm tiến độ, và những cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện đầy đủ tiện ích nội khu.
Xây dựng niềm tin đúng đắn trong giao dịch bất động sản
Các chuyên gia môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm khuyến nghị rằng, khi cân nhắc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần đầu tư thời gian tìm hiểu sâu rộng thông tin, am hiểu pháp lý và chỉ nên hợp tác với các dự án, chủ đầu tư cùng đội ngũ môi giới có uy tín đã được khẳng định.
Anh Nguyễn Minh Tuấn, một chuyên gia môi giới và cố vấn bất động sản với hơn một thập kỷ kinh nghiệm tại TP.HCM, chia sẻ rằng một trong những ưu điểm nổi bật của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mức giá bán thường thấp hơn 10-20% so với các dự án đã hoàn thiện. Điều này xuất phát từ nhu cầu huy động vốn sớm của chủ đầu tư.
Hơn nữa, phương thức này còn cho phép người mua linh hoạt trong việc thanh toán theo từng giai đoạn tiến độ, phân chia thành nhiều đợt nhỏ, từ đó giảm thiểu đáng kể áp lực tài chính ban đầu.
“Nhiều khách hàng của tôi lựa chọn mua nhà hình thành trong tương lai không chỉ vì mức giá hấp dẫn, mà còn vì cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư sớm hơn. Tuy nhiên, điều cốt yếu là họ phải nhận thức được rằng, lợi ích này chỉ trọn vẹn khi dự án đảm bảo tính pháp lý minh bạch và chủ đầu tư sở hữu uy tín vững chắc”, anh Tuấn nhấn mạnh.
Mặc dù mang lại nhiều ưu điểm, hình thức này vẫn chứa đựng không ít rủi ro tiềm tàng. Anh Tuấn chỉ ra rằng, dự án có thể đối mặt với tình trạng chậm bàn giao hoặc “đắp chiếu” nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng công trình có thể không đạt như cam kết, thậm chí còn xuất hiện những trường hợp “dự án ma” gây thiệt hại trắng cho người mua.
Để hạn chế rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án: xác nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng, và thông báo đủ điều kiện mở bán từ Sở Xây dựng. Việc đánh giá uy tín của chủ đầu tư thông qua lịch sử triển khai các dự án trước đây là điều không thể bỏ qua.
“Một chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh cùng hồ sơ dự án minh bạch sẽ hiếm khi gặp phải tình trạng chậm tiến độ hay vướng mắc pháp lý. Ngược lại, nếu đó là một chủ đầu tư mới, đồng thời có dấu hiệu huy động vốn quá mức, đó là một tín hiệu cần được xem xét cẩn trọng”, anh Tuấn đưa ra lời khuyên.
Với nhiều năm kinh nghiệm trong vai trò môi giới nhà ở hình thành trong tương lai, chị Nguyễn Ngọc Nữ, chuyên viên tư vấn bất động sản tại BAM LAND khu vực miền Nam, khẳng định rằng cô và đồng nghiệp luôn tâm niệm mang đến những giá trị tốt đẹp nhất cho khách hàng khi giới thiệu các dự án.
Chị Nữ và đội ngũ môi giới đang tận tâm tư vấn cho khách hàng về việc mua căn hộ hình thành trong tương lai.
Gần đây, chị Nữ cùng các đồng nghiệp đã tiếp đón một cặp khách hàng lớn tuổi đang tìm mua nhà ở hình thành trong tương lai. Họ chia sẻ rằng, dù đã quen sống trong nhà đất truyền thống, đây là lần đầu tiên họ mua căn hộ chung cư, đặc biệt là dành cho con cái.
Cũng như không ít người mua khác, cặp vợ chồng này bày tỏ sự lo ngại khi lần đầu tiên đặt niềm tin vào một căn hộ chưa hiện hữu.
Để trấn an khách hàng, chị Nữ đã tận tâm đồng hành, từ việc dẫn họ tham quan nhà mẫu, đến hai lần tư vấn chuyên sâu tại nhà, và không ngừng kiên nhẫn giải đáp mọi thắc mắc, dù là nhỏ nhất, trong suốt những ngày tiếp theo.
“Trong vai trò người làm sale, hôm nay chúng tôi có thể giới thiệu dự án này, ngày mai lại chuyển sang dự án khác. Tuy nhiên, đối với khách hàng, việc mua một căn nhà có thể là quyết định trọng đại nhất đời. Khi họ tin tưởng và lựa chọn chúng tôi, đó là sự gửi gắm niềm tin tuyệt đối. Do đó, tôi luôn tự nhắc nhở bản thân rằng: phải tư vấn thật lòng, giới thiệu những sản phẩm chất lượng, xứng đáng với niềm tin mà khách hàng đã trao gửi. Đó mới chính là ý nghĩa của một người sale có tâm và có trách nhiệm”, chị Nữ chia sẻ sâu sắc.
