Căn hộ thô: 5 bí quyết vàng để không hối hận!

Nhiều người chọn mua căn hộ bàn giao thô với kỳ vọng tiết kiệm chi phí và tự do thiết kế, nhưng thực tế thường dẫn đến các khoản phát sinh đáng kể, khiến tổng chi phí vượt xa dự kiến ban đầu, thậm chí cao hơn căn hộ hoàn thiện. Gia chủ phải đối mặt với việc tốn nhiều thời gian giám sát, các rủi ro về chất lượng thi công, thiết kế không như ý và những bất tiện từ quy định xây dựng hay tiếng ồn. Các trường hợp như ông Minh và ông Hải đều cho thấy chi phí hoàn thiện nội thất vượt hàng trăm triệu đồng, kéo dài thời gian và gây nhiều phiền toái. Các chuyên gia khuyến nghị rằng căn hộ thô chỉ phù hợp với những người có kinh nghiệm, đủ thời gian giám sát và cần chuẩn bị ngân sách dự phòng, đồng thời nên thuê chuyên gia tư vấn ngay từ khâu nhận bàn giao.

Hiểu lầm về chi phí: Từ “rẻ” đến “đắt đỏ”

Ông Hoàng Xuân Minh, một khách hàng đã từng trải nghiệm việc mua căn hộ bàn giao thô ở Gia Lâm, Hà Nội, đã chia sẻ kinh nghiệm của mình: “Thoạt đầu, tôi cho rằng việc mua căn hộ thô sẽ giúp tiết kiệm chi phí đáng kể, bởi lẽ việc tự tìm kiếm thợ thi công và mua sắm vật liệu sẽ tối ưu hóa ngân sách. Tuy nhiên, khi bắt tay vào thực hiện, nhiều khoản phát sinh bất ngờ đã xuất hiện, từ chi phí thiết kế, thuê đội ngũ thi công cho đến việc phải sửa chữa nhiều lần do không đạt được ý muốn. Kết quả là, tổng chi phí cuối cùng đã vượt quá 30% so với gói hoàn thiện mà chủ đầu tư đề xuất ban đầu.”

Tương tự trường hợp của ông Minh, không ít gia chủ ưu tiên tính thẩm mỹ bằng cách tích hợp hệ thống điều hòa vào hộp tủ. Dù mang lại vẻ ngoài gọn gàng, hiện đại cho không gian nội thất, phương án này lại thường ảnh hưởng đến hiệu quả làm mát, gây ra nhiều bất tiện đáng kể trong quá trình sử dụng.

Căn hộ của ông Minh bao gồm 1 phòng ngủ và 1 phòng khách. Tại thời điểm bàn giao, căn hộ ở dạng thô này có mức giá 1,4 tỷ đồng, chỉ được trang bị các hạng mục cơ bản như đèn trần, sàn gạch, cửa và thiết bị vệ sinh. Toàn bộ phần nội thất còn lại phải do chủ sở hữu tự hoàn thiện.

“Do lựa chọn một đội ngũ thiết kế thiếu chuyên nghiệp, tôi đã phải trải qua rất nhiều lần điều chỉnh. Cách làm việc của họ không đáp ứng đúng ý tưởng ban đầu của tôi, thường xuyên có sự lệch pha giữa mong muốn và thực tế thi công, khiến tôi không hài lòng. Điều này buộc tôi phải dành thời gian giám sát công trình liên tục, thường xuyên có mặt tại hiện trường để kịp thời phát hiện và khắc phục những sai sót,” ông Minh chia sẻ.

Để hoàn thiện nội thất cho căn hộ của mình, ông Minh tiết lộ đã phải tạm dừng công việc cả tháng trời để tập trung giám sát. Đáng tiếc, một hạng mục mà ông vẫn chưa hài lòng cho đến nay là thiết kế giấu điều hòa vào hộp. Mặc dù mang lại vẻ ngoài gọn gàng, thẩm mỹ, nhưng giải pháp này lại khiến hiệu quả làm mát không như mong đợi, và việc sửa chữa sẽ tốn kém thêm thời gian lẫn chi phí.

Mặc dù đã tích lũy kinh nghiệm đáng kể từ quá trình hoàn thiện căn hộ bàn giao thô, ông Minh vẫn khẳng định rằng, nếu có cơ hội lựa chọn lại, ông sẽ ưu tiên mua căn hộ đã hoàn thiện để tối ưu hóa cả về tài chính lẫn thời gian. Tổng chi phí mà ông Minh đã bỏ ra để hoàn thiện căn hộ thô này lên đến 250 triệu đồng.

Không chỉ riêng ông Minh, nhiều trường hợp khác cũng gặp phải những khó khăn tương tự. Năm 2020, ông Minh Hải cùng vợ (tại Hà Nội), với suy nghĩ rằng việc mua căn hộ bàn giao thô sẽ mang lại lợi ích về chi phí và sự linh hoạt trong thiết kế, đã quyết định đầu tư 800 triệu đồng vào một căn hộ rộng 68m² tại khu vực Nam Từ Liêm.

Chủ đầu tư đã đưa ra hai lựa chọn: căn hộ hoàn thiện cơ bản với giá 1,65 tỷ đồng hoặc căn hộ bàn giao thô với giá 1,4 tỷ đồng. Nhận thấy khoản chênh lệch 250 triệu đồng, ông Hải đã quyết định chọn gói bàn giao thô với mong muốn tự do thiết kế không gian sống theo phong cách cá nhân.

Việc sở hữu căn hộ bàn giao thô thường đi kèm với không ít thách thức trong quá trình thiết kế và hoàn thiện.

Tuy nhiên, từ thời điểm nhận bàn giao, hành trình hoàn thiện căn hộ mới thực sự đầy thử thách. Căn hộ chỉ bao gồm tường, cửa và hệ thống điện nước cơ bản, phần còn lại hoàn toàn trống. Ông Hải buộc phải thuê kiến trúc sư và đội ngũ thi công, đồng thời liên tục đối mặt với hàng loạt quy định nghiêm ngặt: không được phép tác động đến kết cấu chịu lực, phải xin phép khi có nhu cầu thay đổi đường ống, và thậm chí việc vận chuyển phế liệu xây dựng cũng yêu cầu phải được cấp phép mới có thể sử dụng thang máy.

Riêng việc thay đổi vị trí bếp đã tiêu tốn gần 80 triệu đồng, cùng với nhiều khoản phát sinh khác, tổng chi phí hoàn thiện đã lên tới khoảng 350 triệu đồng, vượt xa con số tiết kiệm dự kiến ban đầu. Thêm vào đó, việc kết hợp nội thất cũ từ nhà trọ với các hạng mục mới đã tạo nên sự thiếu hài hòa, ảnh hưởng đến tổng thể thẩm mỹ của căn hộ.

Đặc biệt, trong giai đoạn dịch bệnh, việc sinh sống trong một tòa nhà có nhiều hộ gia đình đồng thời tiến hành cải tạo đã khiến ông Hải phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm bụi bặm và tiếng ồn khoan đục liên tục, gây ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng cuộc sống.

Từ những trải nghiệm thực tế, ông Hải đã đúc kết rằng căn hộ bàn giao thô chỉ thực sự phù hợp với những người đã có ý tưởng rõ ràng, kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế – thi công, và có đủ thời gian để trực tiếp giám sát. Do đó, người mua cần nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định về thi công của dự án và dự trù các khoản chi phí phát sinh tiềm ẩn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Căn hộ bàn giao thô: Yêu cầu sự cân nhắc và tính toán chiến lược

Ông Đặng Hồng Phúc, một chuyên gia môi giới bất động sản tại TP.HCM, khuyến nghị về mặt kỹ thuật: Khi tiếp nhận bàn giao căn hộ thô, người mua nên mời một chuyên gia tư vấn thiết kế đi cùng. Mục đích là để nắm bắt chính xác các thông tin liên quan đến cấu trúc xây dựng, vị trí các hệ thống điện, nước, nhằm đảm bảo quá trình thiết kế và thi công sau này không mắc phải sai sót. Đồng thời, chuyên gia này cũng có kinh nghiệm để đánh giá chất lượng bàn giao thô đã đạt chuẩn hay chưa.

Ông Phúc cũng lưu ý rằng, “Người mua nên tiến hành đo đạc lại diện tích thông thủy của căn hộ. Bởi lẽ, khi bàn giao, bất kỳ sự chênh lệch nào về diện tích (thông thường ở chung cư mức sai lệch dao động 2-3%) đều sẽ được điều chỉnh bằng cách cộng thêm hoặc khấu trừ vào tổng giá trị căn hộ.”

Theo nhận định của ông Phan Nguyễn Lễ, Giám đốc điều hành CTCP Đầu tư GGA, xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư thay cho nhà đất đang ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam hiện nay. Với mong muốn tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu và có được sự linh hoạt tuyệt đối trong việc cá nhân hóa không gian nội thất, nhiều cá nhân đã quyết định lựa chọn mua căn hộ bàn giao thô.

Ông Lễ giải thích, căn hộ bàn giao thô, hay còn được biết đến với tên gọi “nhà thô”, là một loại hình bất động sản được chuyển giao cho người sở hữu mới trong tình trạng chưa hoàn thiện. Cụ thể, căn hộ này sẽ chưa có các vách ngăn phòng, trần nhà, lớp sơn tường hay sàn lát. Bên cạnh đó, các thiết bị nội thất cơ bản như bếp và phòng vệ sinh cũng chưa được lắp đặt. Tuy nhiên, dù ở dạng thô, những căn hộ này vẫn tuân thủ đúng các tiêu chuẩn thiết kế và cấu trúc mà chủ đầu tư đã cam kết.

“Hình thức bàn giao thô hiện đang nhận được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Ưu điểm nổi bật là việc căn hộ được bàn giao ở trạng thái trống giúp các gia chủ có toàn quyền tự do trong việc thiết kế nội thất và bố trí các thiết bị theo phong cách và nhu cầu cá nhân,” ông Lễ nhận định.

Với tính linh hoạt vượt trội trong khâu thiết kế và trang trí, vị chuyên gia này tin rằng căn hộ bàn giao thô đang ngày càng khẳng định vị thế là một lựa chọn ưu việt cho nhiều người mua nhà, bởi khả năng cho phép họ kiến tạo không gian sống hoàn toàn theo sở thích và tối ưu hóa công năng sử dụng.

Ông Lễ đã chỉ ra ưu điểm hàng đầu của căn hộ bàn giao thô là khả năng tiết kiệm chi phí ban đầu. Đây được xem là lợi ích then chốt nhất, với mức giá thấp hơn từ 2 đến 5 triệu đồng/m² so với căn hộ đã hoàn thiện. Sự chênh lệch này tạo ra một lợi thế đáng kể, đặc biệt hấp dẫn đối với các đối tượng khách hàng trẻ tuổi hoặc những người đang trong giai đoạn trả góp. Lý do là chủ đầu tư có thể tối ưu hóa chi phí và thời gian hoàn thiện.

Một lợi thế khác là quyền tự chủ hoàn toàn trong việc thiết kế và trang trí nội thất theo gu thẩm mỹ cá nhân. Điều này cho phép người mua nhà chủ động giám sát chặt chẽ mọi giai đoạn thi công và lắp đặt, qua đó kiểm soát chất lượng và giảm thiểu các rủi ro hoặc sự cố tiềm ẩn.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm nổi bật, căn hộ bàn giao thô cũng tiềm ẩn một số nhược điểm đáng cân nhắc. Đối với các gia chủ có lịch trình bận rộn, việc tự mình giám sát và trang trí căn hộ có thể trở thành một gánh nặng lớn. Hơn nữa, nếu thiếu kinh nghiệm trong việc lựa chọn và mua sắm nội thất, rất dễ xảy ra tình trạng vượt quá ngân sách dự kiến, đồng thời kéo dài đáng kể thời gian hoàn thiện căn hộ.

Thêm vào đó, mỗi dự án chung cư đều ban hành những quy định đặc thù về chủng loại vật liệu được phép sử dụng, khung thời gian thi công và giờ giấc làm việc. Điều này đòi hỏi chủ sở hữu phải nắm vững để tránh vướng phải các vấn đề pháp lý hoặc những khoản phạt không đáng có trong suốt quá trình hoàn thiện.

Ông Lễ kết luận, việc lựa chọn căn hộ bàn giao thô là một quyết định cần được xem xét kỹ lưỡng, mang lại nhiều lợi ích tiềm năng về mặt tài chính và tự do sáng tạo trong thiết kế. Song hành cùng đó là những thách thức không nhỏ liên quan đến việc quản lý thời gian và các kỹ năng điều hành dự án cá nhân.

Khi quyết định mua căn hộ thô, người mua cần luôn chuẩn bị sẵn một khoản ngân sách dự phòng để đối phó với những chi phí phát sinh không lường trước trong quá trình hoàn thiện, nhằm tránh những bất ổn tài chính không mong muốn.