Nhiều gia chủ thường vượt dự toán xây nhà vì hiểu sai khái niệm "hoàn thiện", lầm tưởng rằng nó đã bao gồm toàn bộ nội thất và thiết bị thiết yếu để có thể dọn vào ở. Thực tế, chi phí nội thất và thiết bị chiếm tới khoảng 40% tổng ngân sách, và việc bỏ qua khoản này là nguyên nhân chính gây ra các phát sinh khổng lồ. Để tối ưu chi phí, các chuyên gia khuyên nên ưu tiên thiết kế khoa học, phù hợp với công năng và điều kiện thực tế thay vì chạy theo các mẫu mã phức tạp, đắt tiền. Gia chủ cần lựa chọn vật liệu thông minh, đầu tư vào các hạng mục cốt lõi, khó thay thế và linh hoạt với chi tiết trang trí. Kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập hồ sơ thiết kế chi tiết đến giám sát thi công là chìa khóa then chốt để tránh "vỡ" ngân sách.
Hiểu sai khái niệm “hoàn thiện” và “ở được”: Cái bẫy chi phí phát sinh
Trước ngưỡng cửa xây dựng tổ ấm, nhiều gia chủ như anh Minh Quang (Hà Nội) thường dành không ít thời gian tìm hiểu các mẫu thiết kế trực tuyến. Tuy nhiên, khi đối chiếu kinh nghiệm thực tế từ những người đã trải qua, không ít người ngỡ ngàng nhận ra rằng tổng chi phí cuối cùng thường vượt xa dự toán ban đầu.
Để quản lý hiệu quả ngân sách xây dựng, việc xác định đúng dự toán chi phí theo nhu cầu thực tế là yếu tố then chốt.
“Tôi đã chuẩn bị một khoản ngân sách cố định và thực sự lo ngại nếu những phát sinh vượt ngoài tầm kiểm soát sẽ ảnh hưởng đến khả năng tài chính của mình”, anh Quang chia sẻ trăn trở.
Theo kỹ sư Đỗ Xuân Chiến, đây là tâm lý phổ biến hiện nay. Một trong những nguyên nhân chính khiến chi phí tăng vọt là do nhiều gia chủ chưa nắm rõ đầy đủ ý nghĩa của khái niệm “hoàn thiện nhà”.
Kỹ sư Đỗ Xuân Chiến giải thích, đa số nhà thầu hiện nay thường tách báo giá thành hai phần: xây thô và hoàn thiện. Tuy nhiên, phần “hoàn thiện” này thường chỉ bao gồm các hạng mục xây dựng cơ bản, chưa hề tính đến nội thất và các thiết bị sử dụng thiết yếu.
“Không ít người lầm tưởng rằng “hoàn thiện” đồng nghĩa với việc có thể dọn vào ở ngay. Thế nhưng, thực tế cho thấy còn vô số hạng mục quan trọng bị bỏ qua như tủ bếp, tủ quần áo, hệ thống chiếu sáng trang trí, thiết bị điện tử, và toàn bộ nội thất… Chính sự thiếu sót này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến những khoản chi phí khổng lồ sau khi bàn giao nhà”, Kỹ sư Chiến nhấn mạnh.
Dựa trên kinh nghiệm thực tiễn với các công trình nhà ở dân dụng, cấu trúc chi phí thường được phân bổ tương đối như sau: khoảng 30% cho phần thô, 30% cho hoàn thiện xây dựng cơ bản và khoảng 40% còn lại dành cho nội thất cùng các thiết bị sử dụng.
“Nếu chỉ tập trung tính toán chi phí xây thô và hoàn thiện cơ bản mà bỏ quên phần nội thất, gia chủ rất dễ rơi vào tình trạng hụt hẫng tài chính”, Kỹ sư Chiến cảnh báo.
Tối ưu hóa thiết kế: Chìa khóa giảm thiểu chi phí hiệu quả
Dưới góc nhìn kiến trúc, KTS Trần Cao Cường nhận định rằng nhiều gia chủ hiện nay có xu hướng quá chú trọng việc sao chép các mẫu thiết kế “hot” trên mạng, mà vô tình lãng quên yếu tố cốt lõi nhất là sự phù hợp với mục đích sử dụng và điều kiện thực tế.
KTS Cường phân tích, mỗi công trình sở hữu diện tích, chiều cao và đặc điểm địa hình khác nhau. Một thiết kế ấn tượng trên biệt thự rộng rãi có thể hoàn toàn không phù hợp với không gian nhà phố hạn hẹp.
“Việc cố gắng tái tạo những chi tiết quá phức tạp như đường cong mềm mại, hệ thống đèn ẩn tinh xảo, sử dụng vật liệu nhập khẩu đắt đỏ hay các mảng trang trí cầu kỳ sẽ đẩy chi phí thi công lên rất nhanh”, KTS Cường chia sẻ.
Để đạt được sự cân bằng giữa tiết kiệm chi phí, thẩm mỹ và công năng, KTS Cường khuyên gia chủ nên ưu tiên một thiết kế hợp lý, khoa học thay vì chạy theo hình thức bên ngoài. Một không gian được bố trí thông minh, tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên và công năng sử dụng sẽ mang lại hiệu quả vượt trội so với việc đầu tư quá mức vào các chi tiết trang trí đắt tiền.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn vật liệu cũng cần dựa trên nhu cầu thực tế và khả năng tài chính. Các chuyên gia cho rằng, không phải tất cả vật liệu đều nhất thiết phải thuộc phân khúc cao cấp.
Gia chủ nên ưu tiên đầu tư vào các hạng mục có giá trị sử dụng lâu dài và khó thay thế như hệ thống điện nước, chống thấm, kết cấu sàn, và các thiết bị cơ bản. Trong khi đó, có thể cân nhắc tiết giảm ở những chi tiết trang trí dễ dàng thay đổi về sau.
Kiểm soát chặt chẽ ngay từ giai đoạn đầu là yếu tố then chốt để tránh tình trạng “vỡ” ngân sách do các khoản phát sinh không lường trước trong quá trình hoàn thiện.
Nhà bàn giao thô: Nguy cơ phát sinh chi phí nếu thiếu kế hoạch rõ ràng
Đối với các căn nhà bàn giao thô trong dự án, nhiều người lầm tưởng rằng sẽ tiết kiệm được đáng kể chi phí xây dựng. Tuy nhiên, theo Kỹ sư Chiến, đây lại là loại hình dễ tiềm ẩn rủi ro phát sinh nếu gia chủ không có sự tính toán kỹ lưỡng ngay từ ban đầu.
Kỹ sư Chiến giải thích, với nhà xây thô sẵn, chi phí hoàn thiện thường bao gồm các hạng mục như trần, sàn, sơn, hệ thống chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, khu vực bếp và toàn bộ nội thất. Thêm vào đó, không ít trường hợp còn phải điều chỉnh, cải tạo lại hệ thống điện nước hoặc thay đổi công năng để phù hợp với nhu cầu sử dụng riêng.
“Có những căn nhà thoạt nhìn bên ngoài có vẻ gần như hoàn chỉnh, nhưng chi phí hoàn thiện bên trong vẫn là một con số không nhỏ. Nếu không có một kế hoạch tài chính minh bạch, gia chủ rất dễ rơi vào tình trạng bị động và áp lực”, Kỹ sư Chiến cảnh báo.
Để giảm thiểu rủi ro, gia chủ cần thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ thiết kế và dự toán chi phí ngay từ giai đoạn đầu.
Theo KTS Cường, một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ không chỉ dừng lại ở phối cảnh 3D mà còn phải bao gồm chi tiết kết cấu, hệ thống điện nước, chủng loại vật liệu và các kích thước kỹ thuật chính xác. Hồ sơ càng chi tiết, quá trình thi công càng hạn chế tối đa sai lệch và các khoản phát sinh không mong muốn.
Song song đó, Kỹ sư Chiến khuyến nghị gia chủ nên theo dõi sát sao tiến độ thi công hoặc cân nhắc thuê đơn vị giám sát độc lập, đặc biệt nếu không có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Đây là giải pháp hữu hiệu giúp kiểm soát chặt chẽ khối lượng, chất lượng công trình và giảm thiểu các chi phí ngoài dự kiến.
“Điều cốt lõi không phải là chọn mức giá thấp nhất, mà là lựa chọn giải pháp phù hợp nhất và duy trì kiểm soát chặt chẽ ngay từ khởi điểm. Thực hiện đúng đắn ngay từ đầu sẽ mang lại hiệu quả tiết kiệm chi phí vượt trội so với việc phải sửa chữa, điều chỉnh về sau”, Kỹ sư Chiến đúc kết.
