Chuyên gia Nguyễn Việt Hưng khẳng định cần áp dụng đồng bộ nhiều văn bản pháp luật để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, đặc biệt là phân định rõ "chuyển nhượng nhà ở xã hội" và "phân chia tài sản chung vợ chồng". Ông chỉ rõ, Điều 89 Luật Nhà ở 2023 chỉ hạn chế các giao dịch bán lại mang tính thương mại trong vòng 5 năm nhằm chống đầu cơ, không điều chỉnh việc phân chia tài sản giữa vợ và chồng. Theo đó, việc một bên vợ/chồng nhận căn hộ hoặc tặng cho quyền sở hữu trong quá trình ly hôn hay phân chia tài sản chung là dịch chuyển quyền sở hữu nội bộ, không thuộc phạm vi bị cấm. Tuy nhiên, các giao dịch này vẫn phải tuân thủ các quy định về dân sự, hôn nhân, công chứng và đăng ký biến động. Ông kiến nghị cần có hướng dẫn liên ngành để đảm bảo thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.
Trong bối cảnh phức tạp của các quy định pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội, chuyên gia pháp lý Nguyễn Việt Hưng, Giám đốc Công ty Luật Việt Hưng, đã đưa ra kiến giải sâu sắc về việc cần áp dụng đồng bộ các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở năm 2023, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 để giải quyết thấu đáo vấn đề, thay vì chỉ tập trung vào riêng các quy định về nhà ở xã hội.
Nắm vững các quy định pháp luật về chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội là yếu tố then chốt.
Phân định rõ ràng giữa “chuyển nhượng nhà ở xã hội” và “phân chia tài sản chung vợ chồng”
Ông Nguyễn Việt Hưng chỉ rõ, một quan niệm phổ biến nhưng chưa đầy đủ là mọi hình thức chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm đều bị nghiêm cấm. Trên thực tế, cách diễn giải này không hoàn toàn chính xác.
Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, cụ thể tại điểm đ, quy định rõ: Trong vòng 5 năm kể từ thời điểm bên mua hoàn tất thanh toán tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật hiện hành.
Điều này nhấn mạnh rằng quy định pháp luật chỉ tập trung điều chỉnh các hành vi bán lại, hay nói cách khác là các giao dịch chuyển nhượng mang tính chất thương mại đối với nhà ở xã hội.
Mục tiêu cốt lõi của quy định này là nhằm ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, mua bán kiếm lời, đồng thời đảm bảo rằng quỹ nhà ở xã hội được sử dụng đúng đối tượng ưu tiên mà Nhà nước hướng tới.
“Nói một cách cụ thể, Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 chỉ điều chỉnh các giao dịch làm thay đổi chủ thể thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội trên thị trường, hoàn toàn không điều chỉnh việc phân chia tài sản giữa vợ và chồng trong khuôn khổ quan hệ hôn nhân”, ông Hưng phân tích sâu.
Theo quan điểm của ông Hưng, khi nhà ở xã hội được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, về nguyên tắc, đây nghiễm nhiên là tài sản chung của vợ chồng chiếu theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, trừ khi có căn cứ pháp lý xác định đó là tài sản riêng của một bên.
Trong trường hợp ly hôn hoặc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, việc một bên vợ/chồng nhận toàn bộ căn hộ và thực hiện thanh toán phần giá trị tương ứng cho bên còn lại thực chất là một hoạt động phân chia tài sản chung, không mang bản chất của một giao dịch chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa thương mại.
Hành vi tặng cho tài sản giữa vợ và chồng: Có thuộc phạm vi hạn chế giao dịch?
Ông Hưng nhận định, đây chính là một trong những điểm gây nhiều băn khoăn nhất trong cộng đồng.
Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017 và 2025) định nghĩa hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận mà theo đó bên tặng cho thực hiện việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bất kỳ sự đền bù nào.
Đồng thời, Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 khẳng định quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ chồng được thực hiện theo thỏa thuận.
Ngoài ra, Điều 38 của cùng bộ luật này cũng cho phép vợ chồng được quyền phân chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thông qua văn bản thỏa thuận.
Đối với trường hợp ly hôn, Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung trước tiên sẽ được phân chia dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên; nếu không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ là cơ quan đưa ra quyết định.
Từ những quy định trên, ông Hưng nhấn mạnh rằng việc tặng cho phần quyền sở hữu căn hộ giữa vợ và chồng trong quá trình giải quyết các quan hệ hôn nhân không phải là một hoạt động đầu tư, kinh doanh, hay chuyển nhượng nhà ở xã hội ra bên ngoài thị trường.
“Về bản chất pháp lý, đây là sự dịch chuyển quyền sở hữu trong nội bộ khối tài sản chung của vợ chồng, nhằm mục đích thực hiện việc phân chia tài sản khi quan hệ hôn nhân chấm dứt hoặc điều chỉnh. Chủ thể nhận quyền vẫn là người đã có quyền đối với khối tài sản chung ngay từ thời điểm tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân”, ông Hưng phân tích rõ.
Do đó, ông Hưng khẳng định không nên đánh đồng giao dịch này với hoạt động mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023.
Đây cũng là lý do vì sao Bộ Xây dựng, trong văn bản trả lời công dân, đã xác nhận việc tặng cho quyền sở hữu căn hộ giữa vợ chồng được thực hiện dựa trên các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Mặc dù pháp luật không cấm việc phân chia tài sản chung là nhà ở xã hội giữa vợ chồng, ông Hưng lưu ý rằng để giao dịch có giá trị pháp lý và được các cơ quan đăng ký công nhận, người dân vẫn cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về dân sự, hôn nhân và đăng ký đất đai.
Trước tiên, căn hộ phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, thì vẫn cần xác định đây là tài sản chung nếu tài sản đó được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
Trong trường hợp hai bên tự thỏa thuận khi ly hôn, nội dung về phân chia tài sản phải được ghi nhận rõ ràng trong văn bản thỏa thuận hoặc trong bản án, quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án.
Nếu lựa chọn hình thức tặng cho quyền sở hữu, hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Công chứng năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tiếp theo, bên nhận quyền phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 nhằm cập nhật thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận.
Nắm bắt tinh thần cốt lõi của quy định hạn chế chuyển nhượng: Tránh những cách hiểu máy móc
Theo ông Nguyễn Việt Hưng, bản chất của chính sách hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm không nhằm mục đích hạn chế quyền định đoạt tài sản trong quan hệ hôn nhân, mà trọng tâm là ngăn chặn hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ, mua bán kiếm lời phi pháp.
Việc áp dụng máy móc quy định này đối với cả hoạt động phân chia tài sản giữa vợ chồng sẽ dẫn đến nhiều hệ quả bất hợp lý và trái với tinh thần pháp luật.
Chẳng hạn, trong nhiều vụ ly hôn, Tòa án có thể giao căn hộ cho người trực tiếp nuôi con nhằm đảm bảo nơi ở ổn định cho con chưa thành niên. Nếu coi việc chuyển quyền sở hữu theo bản án là hành vi chuyển nhượng bị cấm, điều này sẽ mâu thuẫn trực tiếp với các nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của phụ nữ và trẻ em theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.
“Pháp luật cần được diễn giải dựa trên mục tiêu điều chỉnh của từng đạo luật cụ thể. Luật Nhà ở điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội; trong khi Luật Hôn nhân và gia đình điều chỉnh các quan hệ tài sản giữa vợ và chồng. Khi giải quyết các trường hợp giao thoa giữa hai lĩnh vực này, cơ quan có thẩm quyền cần phải đánh giá đúng bản chất của giao dịch, để vừa đảm bảo thực thi đúng chính sách nhà ở xã hội, vừa bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của các bên trong quan hệ hôn nhân”, ông Hưng nhấn mạnh quan điểm.
Cùng với những hướng dẫn ban đầu từ Bộ Xây dựng, ông Hưng kiến nghị trong thời gian tới cần có sự phối hợp liên ngành giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường để ban hành hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với nhà ở xã hội khi phân chia tài sản chung của vợ chồng hoặc thi hành bản án ly hôn.
Điều này sẽ góp phần tạo nên sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, loại bỏ tình trạng mỗi địa phương diễn giải và xử lý khác nhau, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi giải quyết các vấn đề liên quan đến hôn nhân, tài sản và nhà ở xã hội.
