Nhiều người mua căn hộ bàn giao thô ban đầu cho rằng sẽ tiết kiệm chi phí và có thể tự do thiết kế, nhưng thực tế thường cho thấy điều ngược lại. Các trường hợp điển hình như anh Minh và anh Minh Hải đều chứng minh chi phí hoàn thiện cuối cùng đã vượt xa dự kiến ban đầu (có thể hơn 30%), do phát sinh nhiều khoản thiết kế, thi công, sửa chữa và thời gian giám sát tốn kém.
Các chuyên gia xác nhận căn hộ thô có ưu điểm về giá thành ban đầu thấp hơn và sự linh hoạt tối đa trong thiết kế nội thất. Tuy nhiên, họ cũng cảnh báo rằng đây là lựa chọn đòi hỏi chủ nhà phải có kinh nghiệm quản lý, đủ thời gian giám sát, và đặc biệt là phải dự trù một khoản ngân sách đáng kể cho các chi phí phát sinh không lường trước. Việc thiếu kinh nghiệm có thể dẫn đến chất lượng không như ý, kéo dài thời gian thi công và vượt ngân sách nghiêm trọng.
Do đó, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu quy định thi công và chuẩn bị tinh thần về cả thời gian lẫn tài chính trước khi quyết định chọn mua căn hộ bàn giao thô.
Ngộ nhận ban đầu về chi phí: Từ ‘tiết kiệm’ hóa ‘tốn kém’
Anh Hoàng Xuân Minh, một khách hàng từng trải nghiệm mua căn hộ bàn giao thô tại Gia Lâm, Hà Nội, chia sẻ kinh nghiệm: “Thoạt đầu, tôi cho rằng việc tự hoàn thiện sẽ tối ưu chi phí do chủ động tìm kiếm nhân công và vật liệu. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, vô số khoản phát sinh đã xuất hiện, từ chi phí thiết kế, thuê đội thi công cho đến những lần sửa chữa không như ý. Kết quả là tổng chi phí cuối cùng đã vượt 30% so với gói hoàn thiện mà chủ đầu tư đề xuất ban đầu”.
Không riêng trường hợp của anh Minh, nhiều gia chủ lựa chọn giải pháp thiết kế giấu dàn lạnh điều hòa vào hộp để tạo vẻ mỹ quan cho không gian. Tuy nhiên, điều này thường dẫn đến hiệu quả làm mát kém, gây bất tiện trong quá trình sử dụng.
Căn hộ của anh Minh bao gồm một phòng ngủ và một phòng khách. Tại thời điểm bàn giao, căn hộ thô này có giá 1,4 tỷ đồng, chỉ được trang bị cơ bản như đèn trần, sàn gạch, cửa và thiết bị vệ sinh, yêu cầu chủ nhân tự hoàn thiện toàn bộ nội thất.
“Do lựa chọn đội ngũ thiết kế thiếu chuyên nghiệp, tôi đã phải yêu cầu điều chỉnh nhiều lần. Cách làm việc của họ thường không đáp ứng đúng mong muốn của tôi, dẫn đến sự không hài lòng. Trong suốt quá trình thi công, tôi buộc phải thường xuyên giám sát và theo dõi chặt chẽ để kịp thời phát hiện và khắc phục các sai sót”, anh Minh cho biết.
Để hoàn tất việc hoàn thiện nội thất, anh Minh cho biết đã phải nghỉ việc gián đoạn cả tháng để trực tiếp giám sát. Đến nay, hạng mục anh vẫn chưa hài lòng là thiết kế giấu dàn lạnh điều hòa vào hộp. Mặc dù tạo vẻ gọn gàng, hệ thống lại không đủ mát, và việc sửa chữa sẽ tốn thêm nhiều thời gian.
Mặc dù đã có kinh nghiệm quý báu từ lần tự hoàn thiện căn hộ thô này, anh Minh khẳng định nếu có cơ hội lựa chọn lại, anh sẽ ưu tiên mua căn hộ hoàn thiện để tối ưu chi phí và thời gian. Tổng chi phí anh đã bỏ ra để hoàn thiện căn hộ thô này lên đến 250 triệu đồng.
Câu chuyện của anh Minh không phải là cá biệt. Nhiều trường hợp khác cũng gặp phải những thách thức tương tự. Vợ chồng anh Minh Hải (Hà Nội) cũng từng có suy nghĩ rằng mua căn hộ bàn giao thô sẽ mang lại lợi ích về chi phí và sự linh hoạt trong thiết kế. Năm 2020, với khoản vốn 800 triệu đồng, gia đình anh Hải đã quyết định chọn mua một căn hộ 68m² tại Nam Từ Liêm.
Chủ đầu tư đã đưa ra hai lựa chọn: căn hộ hoàn thiện cơ bản với giá 1,65 tỷ đồng và căn hộ bàn giao thô với giá 1,4 tỷ đồng. Nhận thấy khoản chênh lệch 250 triệu đồng, anh Hải đã quyết định chọn gói thô với mong muốn tự do thiết kế theo phong cách riêng.
Quyết định mua căn hộ bàn giao thô thường đi kèm với nhiều thách thức trong quá trình thiết kế và hoàn thiện.
Tuy nhiên, kể từ khi nhận bàn giao, hành trình hoàn thiện căn hộ mới thực sự bắt đầu với vô vàn thách thức. Căn hộ lúc này chỉ là không gian trống với tường, cửa và hệ thống điện nước cơ bản. Anh Hải phải thuê kiến trúc sư, đội ngũ thi công và liên tục đối mặt với các quy định nghiêm ngặt của ban quản lý: không được tác động đến kết cấu chịu lực, phải xin phép khi thay đổi đường ống, và việc vận chuyển phế liệu xây dựng cũng yêu cầu cấp phép để sử dụng thang máy.
Riêng việc thay đổi vị trí bếp đã tiêu tốn gần 80 triệu đồng. Cùng với nhiều khoản phát sinh khác, tổng chi phí hoàn thiện đã tăng vọt lên khoảng 350 triệu đồng, vượt xa con số tiết kiệm dự kiến ban đầu. Ngoài ra, nội thất cũ mang từ nơi ở trọ về lại không đồng bộ với phần mới, làm giảm đi tính thẩm mỹ tổng thể của căn hộ.
Chưa kể, trong giai đoạn đại dịch, việc sinh sống trong một tòa nhà có nhiều hộ cùng lúc tiến hành sửa chữa đã khiến gia đình anh Hải phải đối mặt với tình trạng bụi bặm và tiếng ồn khoan đục liên tục kéo dài.
Từ những trải nghiệm thực tế, anh Hải đúc kết rằng căn hộ bàn giao thô chỉ thực sự phù hợp với những người đã có sẵn ý tưởng thiết kế rõ ràng, kinh nghiệm trong quản lý thi công và đủ thời gian để giám sát. Người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định về thi công và dự trù đầy đủ các khoản chi phí phát sinh trước khi đưa ra quyết định.
Mua căn hộ bàn giao thô: Yêu cầu cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng
Theo ông Đặng Hồng Phúc, một chuyên gia môi giới bất động sản tại TP.HCM, về mặt kỹ thuật, khi tiếp nhận bàn giao căn hộ thô, người mua nên mời một chuyên gia tư vấn thiết kế đi cùng. Mục đích là để nắm bắt chính xác các thông tin liên quan đến kết cấu xây dựng, vị trí hệ thống điện, nước, từ đó tránh sai sót trong quá trình thi công và thiết kế sau này. Hơn nữa, chuyên gia tư vấn còn có kinh nghiệm để đánh giá chất lượng công trình thô tại thời điểm bàn giao.
Để tránh các khoản chi phí phát sinh không mong muốn trong quá trình hoàn thiện, người mua căn hộ bàn giao thô cần tiến hành tìm hiểu và khảo sát một cách kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua.
Ông Phúc cũng lưu ý thêm, người mua cần tiến hành đo đạc lại diện tích thông thủy của căn hộ. Bởi lẽ, tại thời điểm bàn giao, mức độ sai lệch diện tích có thể dao động từ 2-3% và sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm vào giá trị hợp đồng.
Ông Phan Nguyễn Lễ, Giám đốc điều hành CTCP Đầu tư GGA, nhận định rằng xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư thay cho nhà đất đang ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam. Với mong muốn tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và có cơ hội cá nhân hóa nội thất, nhiều người đã chuyển hướng sang lựa chọn mua căn hộ bàn giao thô.
Theo định nghĩa của ông Lễ, căn hộ bàn giao thô, hay còn gọi là “nhà thô”, là loại hình bất động sản được chuyển giao cho chủ sở hữu mới trong tình trạng chưa hoàn thiện. Điều này có nghĩa là căn hộ chưa được xây dựng các bức vách ngăn, trần nhà, sơn tường hay lát sàn.
Hơn nữa, căn hộ cũng chưa được lắp đặt các thiết bị nội thất cơ bản như bếp và phòng vệ sinh. Tuy nhiên, tất cả các căn hộ thô đều được cam kết đảm bảo đúng các tiêu chuẩn thiết kế cơ bản mà chủ đầu tư đã công bố.
Ông Lễ nhấn mạnh: “Loại hình bàn giao thô đang nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Việc sở hữu một không gian trống ban đầu mang đến cho gia chủ sự tự do tuyệt đối trong việc thiết kế nội thất và bố trí các thiết bị theo phong cách và sở thích cá nhân”.
Chính nhờ sự linh hoạt vượt trội trong khâu thiết kế và trang trí, chuyên gia này nhận định căn hộ thô đang trở thành một lựa chọn ngày càng được ưa chuộng, cho phép người mua tùy biến không gian sống một cách tối đa theo phong cách và nhu cầu riêng.
Ưu điểm nổi bật đầu tiên của căn hộ bàn giao thô mà ông Lễ chỉ ra là khả năng tiết kiệm chi phí. Với mức giá thấp hơn từ 2 – 5 triệu đồng/m² so với căn hộ hoàn thiện, đây là một lợi thế đáng kể, đặc biệt hấp dẫn đối với các khách hàng trẻ hoặc những người đang trong giai đoạn trả góp. Lợi ích này phát sinh do chủ đầu tư giảm thiểu được chi phí và thời gian hoàn thiện ban đầu.
Một lợi thế khác là quyền tự do tuyệt đối trong việc thiết kế và trang trí không gian theo sở thích cá nhân. Người mua có thể trực tiếp giám sát chặt chẽ mọi công đoạn thi công và lắp đặt, từ đó chủ động giảm thiểu các rủi ro và sự cố không mong muốn.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, căn hộ bàn giao thô cũng tồn tại một số nhược điểm nhất định. Đối với những gia chủ có lịch trình bận rộn, việc tự giám sát và trang trí căn hộ có thể trở thành một gánh nặng lớn. Nếu thiếu kinh nghiệm trong việc lựa chọn và mua sắm nội thất, chi phí hoàn thiện có nguy cơ vượt quá dự toán, đồng thời kéo dài thời gian thi công.
Hơn nữa, mỗi dự án chung cư thường áp dụng những quy định riêng biệt về chủng loại vật liệu, khung thời gian và giờ giấc thi công. Điều này yêu cầu gia chủ phải tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh các rắc rối pháp lý hoặc những khoản phạt không đáng có trong suốt quá trình hoàn thiện.
Ông Lễ kết luận rằng, việc lựa chọn căn hộ bàn giao thô là một quyết định cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi nó mang lại nhiều lợi ích về tài chính và sự tự do sáng tạo, nhưng đồng thời cũng đi kèm với những thách thức đáng kể về thời gian và kỹ năng quản lý dự án.
Do đó, khi mua căn hộ thô, người mua cần luôn dự trù một khoản ngân sách nhất định cho các chi phí phát sinh không lường trước được trong quá trình hoàn thiện, nhằm tránh những bất ngờ về tài chính.
Theo ông Lê Anh Văn Hoàn (KingLand Hà Nội), một khi đã quyết định lựa chọn căn hộ bàn giao thô, người mua cần chuẩn bị tinh thần sẵn sàng cho việc đầu tư đáng kể thời gian và công sức vào quá trình trang hoàng. Ông khuyến nghị nên tìm kiếm sự tư vấn từ những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng để đảm bảo chất lượng hoàn thiện tối ưu. Điều quan trọng nhất là phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cả thời gian và tài chính cho toàn bộ quá trình này.
Trong trường hợp khách hàng có nhu cầu an cư ngay nhưng vẫn mong muốn cá nhân hóa một phần nội thất, ông Hoàn gợi ý nên cân nhắc lựa chọn tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện cơ bản. Khi đó, cần đặc biệt lưu ý kiểm tra kỹ lưỡng từng chi tiết nội thất được bàn giao, bao gồm hệ thống điện, đường dây, ống nước, cũng như tình trạng tường, trần nhà để đảm bảo không có hiện tượng ẩm mốc hay hư hỏng, nhằm tránh các rủi ro phát sinh sau khi dọn vào ở.
