Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhờ dòng vốn FDI và dịch chuyển chuỗi cung ứng, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp lại xem nhẹ việc đánh giá địa điểm đầu tư. Việc lựa chọn vị trí sai lầm gây ra nhiều rủi ro nghiêm trọng như tăng chi phí logistics, thiếu hụt nguồn lao động, khó khăn về hạ tầng kỹ thuật và rủi ro pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh và sự phát triển bền vững. Trước những rủi ro tiềm tàng này, vai trò của các chuyên gia tư vấn bất động sản công nghiệp đang ngày càng trở nên thiết yếu. Họ đóng vai trò đối tác chiến lược, giúp doanh nghiệp nhận diện và kiểm soát rủi ro một cách bài bản thông qua sự am hiểu sâu rộng về quy hoạch, chuỗi cung ứng, pháp lý, và đồng hành trong suốt quá trình từ tìm đất đến vận hành tối ưu.
Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trở thành điểm sáng đầy năng động, được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự tăng trưởng vượt bậc của dòng vốn FDI và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Mặc dù vậy, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Industrial kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp Hỗ trợ Việt Nam, chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại: nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư nguồn lực lớn vào chi phí xây dựng, công nghệ và kế hoạch sản xuất, nhưng lại thường xem nhẹ khâu then chốt là đánh giá địa điểm đầu tư.
Trên thực tế, việc lựa chọn vị trí không chỉ tác động đến giai đoạn khởi công mà còn ảnh hưởng trực tiếp và sâu rộng đến hiệu suất hoạt động của nhà máy trong suốt vòng đời 20 đến 50 năm kế tiếp.
Với các nhà đầu tư sản xuất, việc chọn lựa khu đất hay nhà xưởng xây sẵn vượt xa một giao dịch thông thường; đó là một quyết định mang tầm chiến lược, có ý nghĩa sống còn. Thiếu đi tầm nhìn chiến lược và phân tích chuyên sâu, doanh nghiệp có nguy cơ đối mặt với những rủi ro cấu trúc nghiêm trọng.
Một sai lầm trong việc định vị sẽ ngay lập tức đẩy chi phí logistics lên cao do thiếu kết nối hạ tầng, từ đó bào mòn năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp trên thị trường.
Bên cạnh đó, việc bố trí nhà máy ở những địa điểm không phù hợp còn tiềm ẩn nguy cơ đứt gãy chuỗi sản xuất kéo dài do khan hiếm nguồn lao động phổ thông và kỹ thuật, đồng thời khó khăn trong việc tìm kiếm các nhà cung ứng linh kiện nội địa gần kề.
Những gánh nặng từ các rủi ro “vô hình” còn bộc lộ qua sự tắc nghẽn của hạ tầng kỹ thuật và các rào cản vĩ mô. Nhiều dự án, sau khi đã chốt vị trí, mới vỡ lẽ rằng khu công nghiệp không đủ công suất điện cho kế hoạch mở rộng, hệ thống xử lý nước thải không tương thích với đặc thù ngành, hoặc không đáp ứng được các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy nghiêm ngặt.
Những hạn chế này không chỉ trì hoãn tiến độ triển khai, gây khó khăn cho việc nhập khẩu máy móc thiết bị, mà còn làm tăng rủi ro pháp lý, môi trường, và đánh mất cơ hội phát triển bền vững của doanh nghiệp về lâu dài.
Xuất phát từ những rủi ro tiềm tàng nói trên, ông Khánh khẳng định vai trò của các chuyên gia tư vấn bất động sản công nghiệp đang ngày càng trở nên thiết yếu.
Ông chỉ rõ, thị trường hiện nay vẫn còn tồn tại sự nhầm lẫn giữa môi giới bất động sản và chuyên gia tư vấn đầu tư. Trong khi môi giới chủ yếu tập trung vào việc giới thiệu sản phẩm và thúc đẩy giao dịch, chuyên gia tư vấn lại đảm nhiệm vai trò của một đối tác chiến lược. Năng lực thực sự của họ không nằm ở số lượng quỹ đất chào bán, mà thể hiện qua sự am tường sâu rộng về quy hoạch phát triển, cấu trúc chuỗi cung ứng, hệ thống logistics, quy trình pháp lý, cùng với chiến lược thu hút đầu tư dài hạn của mỗi địa phương. Họ không chỉ giúp doanh nghiệp tìm thấy đất, mà còn kiến tạo một bệ phóng tối ưu nhất.
Điểm khác biệt cốt lõi của một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp chính là quy trình nhận diện và kiểm soát rủi ro bài bản, có hệ thống. Bắt đầu từ việc thấu hiểu sâu sắc nhu cầu đặc thù của từng dự án – chẳng hạn một nhà máy điện tử đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng cao sẽ có yêu cầu khác biệt hoàn toàn so với một tổ hợp cơ khí nặng cần tiếp cận cảng biển nước sâu – các chuyên gia sẽ tiến hành sàng lọc thông minh dựa trên chi phí đầu tư, tiềm năng mở rộng và các giới hạn môi trường.
Hơn thế nữa, các chuyên gia còn sở hữu khả năng nhận diện những rủi ro mà nhà đầu tư có thể chưa lường trước, ví dụ như nguy cơ khan hiếm nguồn lao động tại địa phương hay những thay đổi sắp tới trong quy hoạch giao thông.
Ông Khánh nhấn mạnh: “Vai trò của một chuyên gia thực thụ không dừng lại ở thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất. Họ sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua mê trận thủ tục pháp lý, đánh giá tác động môi trường, thiết kế xây dựng và kết nối chuỗi cung ứng, nhằm đảm bảo dự án vận hành đúng tiến độ và tối ưu hóa lợi thế cạnh tranh bền vững trong dài hạn”.
