Bài báo đặt ra câu hỏi liệu việc đang thuê nhà ở xã hội có được coi là đã thụ hưởng chính sách ưu đãi, từ đó làm mất quyền đăng ký mua nhà ở xã hội tại các dự án khác hay không. Theo Bộ Xây dựng, người dân muốn mua nhà ở xã hội phải đáp ứng nhiều điều kiện, bao gồm chưa sở hữu nhà, chưa từng mua/thuê mua nhà ở xã hội và không đang thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một luật sư phân tích rằng cách hiểu này chưa hợp lý vì thuê nhà không mang lại sự an cư bền vững hay tích lũy tài sản như mua nhà, và đang đồng nhất hai trạng thái pháp lý khác biệt. Luật sư đề xuất Bộ Xây dựng cần ban hành hướng dẫn cụ thể và xem xét sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 để phân định rõ ràng các trường hợp, đặc biệt đối với người đang thuê tại các dự án chuyên biệt chỉ dành cho thuê, nhằm đảm bảo công bằng và đúng mục tiêu chính sách.
Thuê nhà ở xã hội: Liệu có được tính là đã thụ hưởng chính sách ưu đãi?
Một câu hỏi thường trực từ độc giả Hoài Thu (phường Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình) đặt ra: “Hiện tôi đang thuê căn hộ tại dự án nhà ở xã hội thuộc khu thiết chế công đoàn của tỉnh Hà Nam (cũ) – một dự án chỉ dành riêng cho thuê, không có hình thức bán. Trong trường hợp này, liệu tôi có đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội tại một dự án khác trong cùng tỉnh, trong khi vẫn đang là người thuê tại khu thiết chế công đoàn nói trên không?”.
Để có quyền mua nhà ở xã hội, người dân cần đáp ứng đầy đủ các tiêu chí đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và các điều kiện cụ thể khác theo quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở (Ảnh minh họa).
Phản hồi thắc mắc của công dân, Bộ Xây dựng khẳng định rằng, để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, người dân bắt buộc phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và đáp ứng toàn bộ các điều kiện do pháp luật về nhà ở quy định.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 của Luật Nhà ở năm 2023, các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội khi có nguyện vọng đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội cần phải thỏa mãn các điều kiện về nhà ở được pháp luật quy định cụ thể.
Chi tiết hơn, quy định chỉ rõ: Để được phép mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, đối tượng đăng ký phải đảm bảo các tiêu chí sau: chưa sở hữu bất kỳ nhà ở nào tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi triển khai dự án nhà ở xã hội; chưa từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa thụ hưởng bất kỳ hình thức hỗ trợ nhà ở nào tại cùng địa phương có dự án; hoặc dù có sở hữu nhà ở tại địa phương nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn ngưỡng diện tích nhà ở tối thiểu quy định.
Song song đó, Điều 77 của Luật Nhà ở năm 2023 cũng liệt kê đa dạng các hình thức hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm: hỗ trợ bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê nhà ở xã hội; hỗ trợ tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi; hỗ trợ thông qua các chương trình mục tiêu quốc gia; và hỗ trợ cung cấp nhà lưu trú cho công nhân, v.v.
Tổng hợp từ những căn cứ pháp lý đã nêu, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng, để đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội, tại thời điểm nộp hồ sơ, cá nhân phải đảm bảo các tiêu chí: chưa sở hữu nhà ở tại địa phương triển khai dự án; chưa từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa thụ hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nhà ở nào; không đang thuê nhà ở xã hội; hoặc trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu theo quy định pháp luật.
Phân định rõ ràng: Hỗ trợ thuê nhà và chính sách an cư bền vững
Trong cuộc trao đổi với phóng viên, ThS. Luật sư Nguyễn Văn Duy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự, đã bày tỏ quan điểm rằng, bản chất và tinh thần của quy định hiện hành là hoàn toàn chính xác. Điều này nhằm mục đích đảm bảo các chính sách nhà ở xã hội được phân bổ công bằng, đúng đối tượng thụ hưởng, đồng thời ngăn chặn tình trạng một cá nhân được hưởng lợi nhiều lần trong khi những người khác vẫn chưa có cơ hội tiếp cận.
Tuy nhiên, theo phân tích của luật sư Duy, điểm cốt lõi của vấn đề nằm ở việc pháp luật hiện hành đang có xu hướng “đồng nhất hóa” hai trạng thái pháp lý mang tính chất khác biệt rõ rệt: thuê và mua nhà ở xã hội.
Luật sư Duy lý giải: “Về bản chất, người đang thuê nhà ở xã hội vẫn chưa đạt được sự an cư ổn định và lâu dài. Họ luôn đối mặt với rủi ro bị chấm dứt hợp đồng thuê nếu không còn đáp ứng các điều kiện, đồng thời không tích lũy được bất kỳ tài sản nào từ việc thuê. Như vậy, mục tiêu an cư thực sự của họ vẫn còn bỏ ngỏ.”
Theo quan điểm của luật sư Duy, việc coi người đang thuê nhà ở xã hội là “đã thụ hưởng chính sách” tương đương với những người đã sở hữu nhà ở xã hội là một cách hiểu chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách hỗ trợ, và tiềm ẩn nguy cơ gây ra nhiều bất cập trong quá trình triển khai thực tiễn.
Một điểm đáng lưu tâm là Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã thể hiện sự phân biệt rõ ràng giữa đối tượng thuê và mua nhà ở xã hội, khi quy định rằng người thuê không cần phải đáp ứng các điều kiện khắt khe về nhà ở và mức thu nhập như đối với người mua.
Từ những lập luận trên, luật sư Duy đề xuất cần có cách tiếp cận và áp dụng quy định theo hướng: những cá nhân đã mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội sẽ không được phép đăng ký thêm; ngược lại, trường hợp đang thuê tại các dự án chuyên biệt chỉ dành cho mục đích cho thuê thì không nên bị coi là đã thụ hưởng chính sách theo nghĩa loại trừ quyền mua nhà ở các dự án khác.
Xét dưới góc độ thực tiễn, luật sư Duy nhận định rằng, nếu một người đang thuê tại khu thiết chế công đoàn – một dự án vốn dĩ chỉ dành cho thuê – bị “tước bỏ” quyền mua nhà ở xã hội tại các dự án khác, điều này đồng nghĩa họ có nguy cơ phải tiếp tục sống trong cảnh thuê trọ dài hạn mà không có bất kỳ cơ hội nào để an cư một cách bền vững.
Luật sư Duy nhấn mạnh: “Việc này hoàn toàn đi ngược lại với mục tiêu cốt lõi của chính sách nhà ở xã hội, vốn được thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thu nhập thấp có thể tiếp cận chỗ ở ổn định và lâu dài.”
Từ những phân tích thực tiễn này, luật sư kiến nghị Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết nhằm loại bỏ tình trạng mỗi địa phương hoặc chủ đầu tư có cách hiểu và áp dụng chính sách khác biệt.
Về tầm nhìn dài hạn, việc nghiên cứu sửa đổi khoản a Điều 78 của Luật Nhà ở năm 2023 là cần thiết, theo hướng phân định rạch ròi các trường hợp: đã mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; đang thuê tại dự án có chức năng bán; và đang thuê tại dự án chuyên biệt chỉ dành cho thuê. Điều này nhằm mục đích đảm bảo tính công bằng và đạt được mục tiêu an cư bền vững cho người dân có thu nhập thấp.
