Bất ngờ: Đất nền phân lô cắt lỗ vẫn ế, chuyên gia giải mã vì sao.

Tình trạng rao bán cắt lỗ sâu, thậm chí giảm đến 50% giá trị nhưng vẫn không có người mua, đang diễn ra phổ biến với các lô đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp ở nhiều khu vực từng "sốt nóng". Nguyên nhân chính là do những sản phẩm này trước đây bị "thổi giá" quá mức dựa trên kỳ vọng và đầu cơ, trong khi bản chất pháp lý không rõ ràng, thiếu hạ tầng và không phục vụ nhu cầu ở thực. Thị trường hiện đang trải qua quá trình "tái định giá" và sàng lọc mạnh mẽ, khi các quy định pháp lý được siết chặt và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Do đó, dù đã giảm giá rất sâu, nhiều lô đất vẫn chưa phản ánh đúng giá trị nội tại, dẫn đến thanh khoản ảm đạm và dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang các tài sản có nền tảng pháp lý vững chắc và giá trị sử dụng thực.

Ở các khu vực từng được xem là “điểm nóng” của thị trường như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước); Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng); Phú Giáo (Bình Dương) hay Thủ Thừa (Long An), tình trạng rao bán cắt lỗ sâu đối với các lô đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp diễn ra phổ biến. Nhiều sản phẩm từng được “thổi giá” lên hàng tỷ đồng, nay chấp nhận giảm giá chỉ còn khoảng một nửa, nhưng vẫn đối mặt với thanh khoản cực kỳ ảm đạm.

Đáng nói hơn, đây không còn là câu chuyện riêng lẻ của một số nhà đầu tư “ngộp” tài chính, mà đã trở thành xu hướng chung trên nhiều địa phương và đa dạng phân khúc. Thị trường hiện tại dường như đã trở nên chai lì, không còn phản ứng mạnh mẽ trước các đợt giảm giá sâu như trước đây.

Chị H.H, cư dân phường Bình Cơ, TP.HCM, chia sẻ tình cảnh của mình: “Năm 2021, tôi đã mua một lô đất 100m2 tại Bảo Lâm với giá 850 triệu đồng. Khi thị trường suy thoái, dù đã rao bán cắt lỗ 20%, rồi 30% nhưng vẫn không có ai quan tâm. Đến nay, mức giá chào bán 500 triệu đồng vẫn chưa tìm được người mua.”

Điều này đặt ra một câu hỏi lớn: Vì sao một tài sản đã giảm gần một nửa giá trị vẫn không thể tìm được chủ mới?

Thị trường đang trong quá trình “tái định giá”

Trong trao đổi với phóng viên Báo Điện tử VTC News , bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu cao cấp Savills TP.HCM, nhận định rằng cần xem xét lại bản chất pháp lý của loại hình đất nền phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp.

Bà Hương chỉ rõ, dù pháp luật hiện hành cho phép tách thửa đất nông nghiệp nếu đáp ứng các điều kiện nhất định, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc phần đất đó tự động trở thành đất ở hay có thể giao dịch như một lô đất nhà ở hợp pháp.

“Phân khúc đất phân lô từ đất nông nghiệp, đặc biệt tại các khu vực mật độ dân cư thấp, đã chứng kiến mức tăng giá phi mã trong giai đoạn 2020 – 2022, được thúc đẩy bởi kỳ vọng vào hạ tầng, quy hoạch đô thị và tâm lý đầu cơ. Khi các quy định quản lý ngày càng siết chặt, thị trường đang tiến hành sàng lọc mạnh mẽ đối với nhóm sản phẩm này,” bà Hương phân tích.

Theo chuyên gia này, khi nhà đầu tư bắt đầu thẩm định kỹ lưỡng hơn về khía cạnh pháp lý, quy hoạch và tiềm năng khai thác thực tế, những lô đất chỉ được phân chia nhỏ về hình thức nhưng thiếu cơ sở pháp lý vững chắc sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc duy trì thanh khoản, ngay cả khi đã giảm giá sâu.

“Có thể hiểu đây không chỉ là câu chuyện bán tháo của một vài cá nhân, mà là tín hiệu rõ ràng cho thấy một phần của thị trường đang phải đối mặt với quá trình tái định mức rủi ro,” bà Hương nhấn mạnh.

Bà cũng lưu ý rằng diễn biến này không đại diện cho toàn bộ thị trường đất nền. Các dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng khai thác rõ ràng vẫn ghi nhận giao dịch ổn định và giữ được giá trị, mặc dù tốc độ tăng trưởng đã chậm lại.

Ngược lại, những sản phẩm được hình thành từ đất nông nghiệp phân lô tự phát, tọa lạc tại các khu vực ít dân cư, thiếu thốn hạ tầng và không có động lực phát triển rõ rệt, sẽ bị thị trường “chiết khấu” với mức độ rất sâu.

Xét về góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết ngay từ năm 2023, khi thị trường đất nền bắt đầu bộc lộ những dấu hiệu “vỡ trận”, HoREA đã kịp thời đưa ra các kiến nghị nhằm siết chặt hoạt động phân lô bán nền.

Ông Châu cho biết, vào thời điểm đó, HoREA đã đóng góp ý kiến vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đề xuất bổ sung quy định bắt buộc các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết với các “đầu nậu”, doanh nghiệp để phân lô bán nền, cũng phải thực hiện giao dịch thông qua sàn bất động sản. Điều này đặc biệt áp dụng khi bên mua không có quan hệ huyết thống hay hôn nhân với bên bán.

Mục tiêu của kiến nghị này nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi và những cơn “sốt đất” ảo từng gây ra nhiều hệ lụy trong các giai đoạn trước.

Ông Châu nhận định, những diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang vận hành theo hướng tích cực hơn, khi các sản phẩm đất nền phân lô tự phát, thiếu minh bạch về pháp lý và không phục vụ nhu cầu sử dụng thực, đang bị sàng lọc mạnh mẽ, dẫn đến thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Giảm 50% vẫn chưa phải “giá trị thực”

Ở một góc nhìn thẳng thắn hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, khẳng định thị trường đang chứng kiến sự cáo chung của trào lưu phân lô đối với nhiều sản phẩm đất nền.

Theo ông Kiệt, đây là một quá trình đào thải tự nhiên đối với các “tài sản chết”, đặc biệt là loại hình đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” dưới dạng bất động sản nghỉ dưỡng. Những tài sản này đang mất dần thanh khoản khi quy định về định danh và quản lý bị siết chặt.

“Trong chu kỳ thị trường mới, những tài sản thiếu vắng nền tảng pháp lý vững chắc và không phục vụ nhu cầu sử dụng thực sẽ ngày càng khó khăn trong giao dịch. Thị trường sẽ không còn dung thứ cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan như đã từng diễn ra trước đây,” ông Kiệt nhận định.

Ông cũng chỉ ra rằng dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì ưu tiên “lướt sóng” đất nền, nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, điển hình là bất động sản cho thuê.

Chia sẻ quan điểm này, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, nhận định rằng diễn biến thị trường hiện tại không đơn thuần là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh một quá trình thanh lọc cần thiết sau một chu kỳ tăng trưởng nóng bỏng.

Ông Thắng chỉ rõ rằng trong giai đoạn 2015 – 2022, đất nền từng là phân khúc cực kỳ hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư nhờ giá trị đa dạng và tâm lý “lướt sóng” theo thông tin quy hoạch, hạ tầng. Nhiều khu đất phân lô từ đất nông nghiệp đã được quảng bá rầm rộ, với mức giá có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong vài tháng.

“Thế nhưng, về tổng thể, những tài sản này không thực sự có giá trị nội tại, bởi bản chất chúng vẫn là đất nông nghiệp, được chuyển đổi từ ruộng, từ đồi chè…,” ông Thắng phát biểu.

Kể từ năm 2022, khi chính sách tín dụng bị siết chặt và các quy định pháp lý được quản lý nghiêm ngặt hơn, thị trường bất động sản đã ngay lập tức trải qua đợt điều chỉnh mạnh, đặc biệt rõ rệt ở phân khúc đất nền phân lô. Nhiều khu vực ghi nhận mức giảm giá 30% nhưng vẫn thiếu thanh khoản, thậm chí việc cắt lỗ tới 50% cũng chưa đủ để hấp dẫn người mua.

“Vào thời điểm thị trường “sốt nóng”, nhiều khách hàng đã “đu đỉnh” chấp nhận bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu một lô đất nằm giữa rừng cà phê, hoàn toàn biệt lập với khu dân cư. Trong khi đó, giá trị thực của lô đất ban đầu chỉ khoảng 300 triệu đồng, nhưng đã bị các “đầu nậu” thổi phồng giá lên gấp 3 lần thông qua những quảng cáo không thực tế. Do đó, đến hiện tại, dù bán cắt lỗ còn 500 triệu đồng thì vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thật, khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà”, ông Thắng phân tích.

Theo ông Thắng, nguyên nhân cốt lõi của tình trạng này là do khẩu vị đầu tư đã có sự chuyển đổi rõ rệt. Người mua hiện nay trở nên “tỉnh táo” và thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng chống chịu tốt trước các biến động kinh tế.

Nhìn nhận một cách tổng thể, hiện tượng cắt lỗ sâu nhưng vẫn không thể giao dịch được không chỉ phản ánh những khó khăn của một bộ phận nhà đầu tư, mà còn là minh chứng cho sự thay đổi căn bản trong cấu trúc và vận hành của thị trường.

Nếu như trước đây, giá cả có thể dễ dàng bị đẩy lên cao dựa vào kỳ vọng và hiệu ứng đám đông, thì hiện tại, người mua đã trở nên thận trọng hơn rất nhiều, họ đòi hỏi giá trị thực và tiềm năng khai thác rõ ràng. Trong bối cảnh đó, việc giảm giá 50% có thể vẫn chưa đủ, nếu mức giá mới đó chưa thực sự phản ánh đúng giá trị nội tại của tài sản.