Bài báo đề cập đến vướng mắc của người dân đã sở hữu đất nhưng chưa xây dựng nhà ở trong việc đăng ký mua nhà ở xã hội do cách hiểu quy định không thống nhất. Nghị định 54/2026/NĐ-CP ra đời nhằm tháo gỡ khó khăn này bằng cách làm rõ tiêu chí "chưa có nhà ở thuộc sở hữu" khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi nhận thông tin về nhà ở. Quy định mới được Bộ Xây dựng và các chuyên gia đánh giá cao vì giúp khắc phục sự nhầm lẫn giữa "có đất" và "có nhà", mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn còn thiếu thống nhất ở các địa phương do hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ, đòi hỏi cần có hướng dẫn liên ngành và kết nối dữ liệu để phát huy hiệu quả.
Mở rộng cửa sở hữu nhà ở xã hội: Quy định mới tháo gỡ vướng mắc
Trường hợp của chị Hoàng Dung, cư dân phường Trần Hưng Đạo, Hưng Yên, là minh chứng điển hình. Sau nhiều năm nỗ lực tích góp, vợ chồng chị đã sở hữu một thửa đất đứng tên chung. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại chỉ ghi nhận thông tin về đất, không hề đề cập đến tài sản nhà ở trên đó.
Trong quá trình tìm hiểu về điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội, chị Dung trăn trở về tính hợp lệ của trường hợp “đã sở hữu đất nhưng chưa xây dựng nhà ở” theo các quy định mới ban hành.
Nghị định 54/2026/NĐ-CP được xem là một cột mốc quan trọng, góp phần hoàn thiện khung pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc tiếp cận các dự án nhà ở xã hội.
Một trường hợp khác là anh Nguyễn Quang Huy, sinh sống tại xã Vĩnh Thanh, Hà Nội. Anh Huy chia sẻ, vợ chồng anh hiện vẫn đang tạm trú tại nhà bố mẹ. Gia đình anh được tặng một thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch dự án nhà ở xã hội, nhưng trên thửa đất này chưa có công trình nhà ở nào được xây dựng, và Giấy chứng nhận cũng không hề thể hiện thông tin về nhà ở.
Vấn đề khiến anh Huy băn khoăn nằm ở thực tế rằng, nhiều văn phòng đăng ký đất đai hiện nay chỉ dựa vào thông tin về quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để xác định tình trạng sở hữu. Trong khi đó, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung rõ ràng rằng trường hợp “không có nội dung thông tin về nhà ở” trên Giấy chứng nhận cũng được coi là chưa có nhà ở, tạo ra sự không đồng bộ trong cách hiểu và áp dụng.
Phản hồi về những thắc mắc nêu trên, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định rằng, để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, công dân cần thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và phải đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, thu nhập theo quy định pháp luật. Bộ Xây dựng nhấn mạnh: “Pháp luật hiện hành không quy định điều kiện về đất ở” đối với người mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, theo Điểm a Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện tiên quyết về nhà ở để được xem xét mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội là đối tượng “chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi dự án nhà ở xã hội tọa lạc; chưa từng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc chưa thụ hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nhà ở nào dưới mọi hình thức. Ngoài ra, trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu theo quy định cũng được xem xét”.
Song song đó, Điều 29 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, với các sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, đã làm rõ cách xác định tình trạng “chưa có nhà ở thuộc sở hữu”. Cụ thể, trường hợp này được xác định khi bản thân đối tượng và/hoặc vợ/chồng (nếu có) không có tên hoặc không có bất kỳ thông tin nào về nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương có dự án nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, Nghị định cũng quy định rõ ràng về thời gian xử lý: trong vòng 7 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận yêu cầu xác nhận điều kiện về nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm hoàn tất việc xác nhận.
“Từ những quy định trên, đại diện Bộ Xây dựng đã đưa ra khẳng định cuối cùng: “Trường hợp công dân (và vợ hoặc chồng của công dân, nếu có) không ghi nhận tên hoặc không có bất kỳ thông tin nào về nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương có dự án nhà ở xã hội, thì sẽ được xem là đủ điều kiện về nhà ở để đăng ký mua nhà ở xã hội””, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định.
Tháo gỡ rào cản hành chính: Đơn giản hóa quy trình xác nhận điều kiện nhà ở
Đánh giá về tầm quan trọng của vấn đề này, Luật sư Nguyễn Việt Hưng, Giám đốc Công ty Luật Việt Hưng, nhận định: Quy định mới được ban hành trong Nghị định 54/2026/NĐ-CP mang ý nghĩa sâu sắc, tác động tích cực trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn. Thứ nhất, nó đã khắc phục triệt để tình trạng nhầm lẫn giữa việc “có đất” và “có nhà”.
Luật sư Hưng phân tích, trong giai đoạn trước, không ít hồ sơ đăng ký đã bị bác bỏ chỉ vì đối tượng đứng tên quyền sử dụng đất, bất chấp việc thửa đất đó chưa hề có công trình xây dựng, chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất. Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã giải quyết triệt để sự mơ hồ này, khẳng định rõ rằng tiêu chí mấu chốt là “tình trạng sở hữu nhà ở”, chứ không phải đơn thuần là “quyền sử dụng đất”.
Thứ hai, quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ và hỗ trợ đúng đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự. Thực tiễn cho thấy, không ít gia đình trẻ được cha mẹ tặng đất nhưng tài chính chưa cho phép xây dựng nhà ở. Họ vẫn phải đối mặt với tình trạng thuê nhà, ở nhờ hoặc sinh hoạt trong không gian chật hẹp. Việc tiếp tục loại trừ những trường hợp này khỏi chính sách nhà ở xã hội sẽ đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội mà Nhà nước hướng tới.
Thứ ba, Nghị định đã góp phần đáng kể trong việc loại bỏ cách hiểu cứng nhắc, máy móc từ phía các cơ quan xác nhận hồ sơ. Quy định mới cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc yêu cầu xác nhận đúng bản chất tình trạng nhà ở của mình, đồng thời giảm thiểu tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau, từ đó hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh khiếu nại hành chính không đáng có.
Cuối cùng, việc bổ sung tiêu chí “không có nội dung thông tin về nhà ở” đã tạo cơ sở minh bạch cho các cơ quan quản lý khi kiểm tra, giúp người dân dễ dàng chứng minh điều kiện của mình hơn. Điều này đồng thời giảm thiểu đáng kể các tranh cãi, vướng mắc trong suốt quá trình xét duyệt hồ sơ.
Tuy nhiên, thực trạng đáng quan ngại hiện nay là nhiều địa phương vẫn chỉ dừng lại ở việc xác nhận sự hiện diện của tên người dân trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chưa đi sâu vào xác minh nội dung về việc có hay không có nhà ở. Đây là một vấn đề thực tiễn cần được đặc biệt lưu tâm.
Dù Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã cung cấp những quy định tương đối minh bạch, song việc triển khai tại các địa phương vẫn còn thiếu sự thống nhất. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do hệ thống dữ liệu về đất đai và dữ liệu về nhà ở chưa được đồng bộ hóa hoàn toàn.
Để khắc phục tình trạng này, Luật sư Hưng kiến nghị cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp then chốt. Bao gồm: Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp ban hành hướng dẫn liên ngành thống nhất; chuẩn hóa các biểu mẫu xác nhận điều kiện nhà ở; khẩn trương kết nối cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở; đồng thời quy định rõ ràng trách nhiệm và thời hạn giải quyết hồ sơ.
Luật sư Hưng tái khẳng định, Nghị định 54/2026/NĐ-CP đánh dấu một bước tiến hoàn thiện mang tính chiến lược, không chỉ để bảo đảm thực hiện đúng bản chất của chính sách an sinh xã hội về nhà ở mà còn giúp tháo gỡ những vướng mắc cố hữu cho những người dân đã sở hữu đất nhưng chưa đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.
Nghị định này đồng thời kiến tạo một nền tảng pháp lý minh bạch hơn cho các cơ quan xét duyệt hồ sơ. Tuy nhiên, để những quy định này thực sự phát huy hiệu quả trong thực tiễn, việc sớm ban hành các hướng dẫn nghiệp vụ thống nhất trên phạm vi toàn quốc và đẩy mạnh liên thông, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước là vô cùng cấp thiết.
