Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/07/2026) hướng dẫn chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân, tập trung vào các trường hợp được miễn thuế đối với hoạt động chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho bất động sản. Nghị định quy định miễn thuế cho các giao dịch nhà đất trong nội bộ gia đình (vợ chồng, cha mẹ-con, anh chị em ruột) và tài sản được phân chia sau ly hôn.
Điểm đáng chú ý là chính sách miễn thuế áp dụng cho cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam khi chuyển nhượng. Để được hưởng ưu đãi này, cá nhân phải là chủ sở hữu duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng (không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai), sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ.
Đối với trường hợp sở hữu chung, chỉ những cá nhân chưa sở hữu bất kỳ bất động sản nào khác mới đủ điều kiện miễn thuế. Cá nhân chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai chính xác, mọi trường hợp kê khai sai sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định pháp luật.
Chính phủ vừa công bố Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, một văn bản pháp lý quan trọng nhằm hướng dẫn chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân. Tâm điểm của Nghị định này là việc quy định rõ ràng các trường hợp được miễn thuế đối với hoạt động chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho bất động sản.
Cụ thể, các giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu nhà đất trong phạm vi gia đình như giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, ông bà và cháu, cũng như giữa anh chị em ruột sẽ được miễn trừ nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Tương tự, tài sản được phân chia sau ly hôn, dù theo thỏa thuận chung hay phán quyết của tòa án, cũng nằm trong diện không chịu thuế.
Một điểm đáng lưu tâm khác là chính sách miễn thuế áp dụng cho cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam khi tiến hành chuyển nhượng tài sản này.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quy định miễn thuế này không bao gồm các trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Mặc dù vậy, để được hưởng ưu đãi miễn thuế đối với tài sản duy nhất là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cá nhân chuyển nhượng cần phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể.
Theo đó, tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cá nhân phải là chủ sở hữu duy nhất của một nhà ở hoặc người duy nhất có quyền sử dụng một thửa đất ở. Điều này bao gồm cả các trường hợp nhà ở hoặc công trình xây dựng đã gắn liền với thửa đất đó.
Nếu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân đồng thời sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì tài sản được giao dịch sẽ không được coi là nhà ở hay quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân đó.
Đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu chung (kể cả giữa vợ/chồng), chỉ những cá nhân chưa sở hữu bất kỳ nhà ở hay quyền sử dụng đất ở nào khác mới đủ điều kiện được miễn thuế. Ngược lại, cá nhân tuy có chung quyền sở hữu nhưng đồng thời sở hữu thêm tài sản bất động sản khác sẽ không được hưởng ưu đãi này.
Thời gian sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở phải đạt tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác lập từ ngày Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp. Đối với các trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi theo quy định pháp luật về đất đai, thời điểm xác định quyền sẽ được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận ban đầu, trước khi có sự cấp lại hoặc cấp đổi.
Yêu cầu bắt buộc là phải chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở. Nếu cá nhân sở hữu duy nhất một bất động sản nhưng chỉ chuyển nhượng một phần, thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế.
Việc kê khai về nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất để được miễn thuế là trách nhiệm của cá nhân chuyển nhượng. Mọi trường hợp kê khai sai sự thật sẽ dẫn đến việc truy thu thuế và áp dụng các hình thức xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cũng như các quy định pháp luật liên quan khác.
Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2026.
