Thị trường bất động sản: Chung cư đại hạ giá, người mua vẫn quay lưng vì đâu?

Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn thanh lọc rõ rệt do áp lực lãi suất tăng cao, giá bán vẫn ở mức đáng kể và sự cạnh tranh từ nguồn cung mới. Giá chào bán căn hộ thứ cấp đã ghi nhận mức giảm đáng kể (5-15% tùy chỉ số) trong quý III-2026, là lần đầu tiên giảm theo năm sau thời gian dài tăng trưởng nóng, đồng thời thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Người mua trở nên thận trọng hơn, trì hoãn giao dịch và mặc cả chờ giá giảm sâu hơn, do khả năng tài chính còn hạn chế và lãi suất vay cao gây áp lực lớn. Dù nhu cầu ở thực vẫn cao, nhưng người mua đang lựa chọn kỹ lưỡng hơn về vị trí, pháp lý và tổng chi phí. Để cải thiện thanh khoản, người bán cần điều chỉnh kỳ vọng giá để thu hẹp khoảng cách với khả năng chi trả của người mua, phản ánh xu hướng thị trường chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực và tích lũy tài sản dài hạn.

Áp lực lãi suất vay tăng cao, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức đáng kể cùng sự cạnh tranh từ nguồn cung mới đang đẩy thị trường bất động sản thứ cấp vào giai đoạn thanh lọc rõ rệt.

Giá chào bán suy giảm, thanh khoản còn hạn chế

Theo dữ liệu quý III-2026 từ CBRE Việt Nam, đơn vị tư vấn, quản lý và vận hành bất động sản hàng đầu, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý liền trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là lần đầu tiên chỉ số này giảm theo năm sau một thời gian dài tăng trưởng nóng. Diễn biến này phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng từ phía người bán, đặc biệt khi thời gian tìm kiếm khách hàng kéo dài và chi phí sở hữu căn hộ không ngừng tăng lên.

Báo cáo từ nền tảng Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 15% từ đầu năm 2026 đến tháng 9, một mức giảm sâu hơn đáng kể so với mức 9% của phân khúc sơ cấp. Riêng trong quý III-2026, giá rao bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã giảm 5% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ này cần được hiểu là xu hướng hạ nhiệt chung chứ không phải là sự giảm giá đồng loạt tại mọi dự án.

Thực tế thị trường chuyển nhượng cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và loại hình căn hộ. Các dự án đã bàn giao, có cộng đồng cư dân ổn định và pháp lý hoàn chỉnh thường có khả năng giữ giá tốt hơn đáng kể so với những sản phẩm được mua với kỳ vọng lướt sóng nhanh. Những căn hộ có mức giá chào vượt xa khả năng chi trả của khách hàng buộc phải cạnh tranh khốc liệt với nhiều lựa chọn thay thế trong cùng khu vực.

Savills, một đơn vị nghiên cứu và tư vấn thị trường khác, cũng xác nhận giá căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội đã giảm liên tiếp ba quý, dù vẫn duy trì ở mức cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Khoảng chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp hiện ở mức 28% đối với căn hộ hạng A và 17% đối với hạng B. Mặc dù chênh lệch này tạo ra lợi thế cạnh tranh cho một số căn hộ đã qua sử dụng, nhưng người mua vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng về tuổi đời công trình, chi phí cải tạo, phí quản lý và các điều kiện vay vốn ngân hàng.

Sức mua chung trên thị trường căn hộ cũng chứng kiến sự suy yếu đáng kể. CBRE thống kê, quý III chỉ ghi nhận hơn 3.900 căn hộ mới được bán ra, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025, thiết lập mức thấp nhất kể từ quý I-2024. Tương tự, Savills báo cáo lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp Hà Nội trong quý III-2026 giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm 2025. Những số liệu này, dù chỉ phản ánh thị trường mở bán mới, đã cho thấy tâm lý thận trọng đang lan rộng khắp thị trường.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại, dao động từ 13-15%/năm, đang trở thành rào cản lớn đối với người mua có nhu cầu sử dụng vốn vay. Đối với những chủ sở hữu căn hộ với mục đích đầu tư, chi phí lãi vay cũng gia tăng áp lực bán. Do đó, việc giảm giá chào bán đơn thuần chưa đủ để đảm bảo giao dịch thành công nếu người mua chưa thể cân đối được khả năng trả nợ dài hạn.

Người mua cân nhắc khả năng tài chính

Mặc dù giá rao bán đã có sự điều chỉnh, chung cư chuyển nhượng vẫn đóng vai trò là kênh tìm kiếm nhà ở quan trọng tại Hà Nội. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, phân khúc thứ cấp chiếm 54% tổng lượng giao dịch căn hộ ước tính trong quý III-2026, cao hơn mức 46% của thị trường sơ cấp. Khảo sát của đơn vị này cũng chỉ ra rằng nhu cầu ở thực chiếm tới 83% trong cơ cấu khách mua thứ cấp. Điều này minh chứng rằng người tìm kiếm nhà ở vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng họ đang lựa chọn kỹ lưỡng hơn về vị trí, tính pháp lý và tổng chi phí đầu tư.

Khảo sát các nhà môi giới của Batdongsan.com.vn ghi nhận 36% khách hàng cho biết sẽ tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát diễn biến thị trường; 25% nhận định người mua đang mặc cả và chờ đợi giá giảm sâu hơn; 21% đánh giá khách hàng còn thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng. Chỉ 18% môi giới ghi nhận người mua sẵn sàng đưa ra quyết định khi tìm được sản phẩm phù hợp. Các tỷ lệ này phản ánh quan điểm của môi giới trong khảo sát, không đại diện cho toàn bộ người mua nhà tại Hà Nội.

Nguyên nhân trước hết là mặt bằng giá, dù đã điều chỉnh, vẫn ở mức cao so với thu nhập của nhiều gia đình. Một căn hộ 70m² tính theo mức giá thứ cấp bình quân 60 triệu đồng/m² sẽ có giá khoảng 4,2 tỷ đồng, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện nội thất. Nếu phải vay một nửa giá trị căn hộ, người mua cần tính toán kỹ lưỡng khoản trả gốc, lãi hàng tháng và khả năng chịu đựng khi giai đoạn lãi suất ưu đãi kết thúc.

Cạnh tranh từ thị trường sơ cấp cũng đang gia tăng. Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu hấp dẫn, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán, giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua. Tuy nhiên, các ưu đãi này cần được quy đổi về tổng chi phí thực tế, bao gồm giá bán, lãi vay sau ưu đãi và thời điểm nhận nhà. Với căn hộ chuyển nhượng, lợi thế rõ ràng là khả năng kiểm tra trực tiếp chất lượng xây dựng, môi trường sống, tiện ích nội khu và tình trạng pháp lý trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định thị trường chuyển nhượng đang chuyển từ trạng thái mua nhanh, bán nhanh sang giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, các quyết định mua sắm ngày càng gắn liền với nhu cầu ở thực hoặc tích lũy tài sản dài hạn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá rằng nhu cầu nhà ở thực vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập và hạ tầng cải thiện, nhưng khả năng chi trả vẫn là một thách thức lớn. Savills dự kiến, trong quý IV-2026, khoảng 7.000 căn hộ mới từ 11 dự án sẽ được đưa ra thị trường.

Thị trường cuối năm 2026 khó có thể phục hồi chỉ nhờ thông tin giảm giá. Người mua cần mức giá có thể kiểm chứng qua các giao dịch tương đồng, hồ sơ pháp lý rõ ràng và phương án vay vốn an toàn. Người bán muốn rút ngắn thời gian giao dịch phải điều chỉnh kỳ vọng phù hợp với chất lượng căn hộ và nhu cầu thực tế. Chỉ khi khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả của người mua được thu hẹp, thanh khoản thị trường mới có cơ sở để cải thiện.