Hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến tại Việt Nam nhờ ưu điểm giá ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt, đồng thời giúp chủ đầu tư luân chuyển dòng vốn. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng kể như dự án chưa đủ pháp lý, chậm tiến độ, chất lượng không đảm bảo, hoặc thậm chí chủ đầu tư lừa đảo, dù Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 đã có quy định chặt chẽ hơn. Để giảm thiểu rủi ro, người mua cần chủ động xác minh tính pháp lý của dự án với cơ quan nhà nước, nghiên cứu kỹ uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Đồng thời, việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và đọc kỹ từng điều khoản hợp đồng mua bán, đặc biệt là về thời hạn bàn giao và chế tài, là tối quan trọng để bảo vệ quyền lợi.
Rủi ro tiềm tàng: Thách thức lớn cho người mua nhà tương lai
Theo Luật sư Nguyễn Sơn Trà, đại diện Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã trở nên quen thuộc trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội. Nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại Việt Nam – một quốc gia đề cao truyền thống “an cư lạc nghiệp”, khiến hình thức giao dịch này trở thành lựa chọn phổ biến.
Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành xu hướng phổ biến, thu hút cả người mua nhà để ở lẫn giới đầu tư.
Ưu điểm nổi bật của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là khả năng tiết kiệm chi phí đáng kể cho người mua, bởi mức giá chào bán thường ưu đãi hơn so với bất động sản đã hoàn thiện. Đồng thời, đây cũng là phương thức hiệu quả giúp chủ đầu tư luân chuyển dòng vốn, bổ sung nguồn lực tài chính cho quá trình triển khai dự án.
Về bản chất, hình thức giao dịch này đề cập đến các dự án bất động sản chưa được hoàn thiện, vẫn đang trong giai đoạn quy hoạch hoặc thi công, nhưng đã được chủ đầu tư tiến hành mở bán theo đúng quy định pháp luật.
Với mục tiêu gia tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã ban hành nhiều quy định chặt chẽ hơn.
Cụ thể, mức tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị hợp đồng, tổng số tiền thanh toán trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) không vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Đặc biệt, cơ chế bảo lãnh ngân hàng, dù không mang tính bắt buộc, vẫn được khuyến khích áp dụng mạnh mẽ để đảm bảo an toàn cho giao dịch.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tiềm ẩn những bất lợi đáng kể cho người mua. Họ phải bỏ ra một khoản đầu tư lớn cho một tài sản mà tại thời điểm ký kết hợp đồng, ngôi nhà vẫn chưa hiện hữu rõ ràng.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP đã liệt kê một số rủi ro tiềm tàng mà người mua có thể đối mặt: Dự án chưa được cấp phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã tiến hành rao bán (điển hình là các thủ tục pháp lý về xây dựng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt); Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua; Tình trạng chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tiền cọc rồi bỏ trốn…
Bên cạnh đó, các rủi ro phổ biến khác bao gồm: Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn nhưng đã mở bán, tiến hành nhận đặt cọc, đặt chỗ; Chủ đầu tư chậm trễ hoặc không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết; Dự án phát sinh tranh chấp với bên thứ ba mà người mua không được thông báo; Chất lượng nhà ở khi hoàn thiện không đúng với các cam kết ban đầu trong hợp đồng…
Để giảm thiểu những rủi ro đã nêu, Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP đề xuất các giải pháp tối ưu sau: Người mua cần chủ động đối chiếu các tài liệu do chủ đầu tư cung cấp với thông tin từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, điển hình là Sở Xây dựng, nhằm xác minh tính chính xác và đầy đủ về dự án sắp giao dịch.
Ngoài ra, người mua nên tìm hiểu thông tin dự án từ nhiều kênh độc lập, không chỉ dựa vào các nội dung quảng cáo từ chủ đầu tư; Cần thường xuyên giám sát tiến độ thi công, tránh tình trạng thanh toán đúng hạn nhưng công trình lại trì trệ; Đặc biệt, phải nghiên cứu kỹ lưỡng từng điều khoản trong hợp đồng mua bán.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển năng động như hiện nay, đặc biệt là phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần trang bị kiến thức pháp lý vững chắc và khả năng dự đoán rủi ro. Từ đó, họ có thể chủ động áp dụng các biện pháp hạn chế tối đa rủi ro, đảm bảo tốt nhất quyền lợi và tài sản của mình.
Trước khi quyết định đầu tư, người mua cần nghiên cứu kỹ lưỡng về dự án cũng như đánh giá uy tín của chủ đầu tư.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, đưa ra khuyến cáo quan trọng: Trước khi thực hiện giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua phải chủ động tìm hiểu sâu sắc về chủ đầu tư, đặc biệt là năng lực tài chính và lịch sử triển khai các dự án trước đó.
Song song đó, người mua cần kiên quyết yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm: Giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thời hạn dự kiến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), các nghĩa vụ tài chính liên quan (như thuế, phí sử dụng đất) và những văn bản xác nhận dự án đã đủ điều kiện để mở bán theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, việc đọc kỹ lưỡng hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán là điều tối quan trọng. Người mua cần đặc biệt lưu ý các điều khoản về thời hạn bàn giao nhà, các chế tài áp dụng nếu dự án chậm tiến độ, cũng như những cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện hệ thống tiện ích nội khu của dự án.
Đặt niềm tin đúng đối tác: Chìa khóa thành công
Giới chuyên gia môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm khẳng định, khi cân nhắc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần đặc biệt chú trọng việc tìm hiểu kỹ thông tin, nắm vững khía cạnh pháp lý, đồng thời lựa chọn đúng dự án, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới có uy tín trên thị trường.
Anh Nguyễn Minh Tuấn, một môi giới kiêm cố vấn bất động sản với hơn 10 năm kinh nghiệm tại TP.HCM, chia sẻ: Lợi thế đáng kể nhất khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là giá bán thường thấp hơn 10-20% so với dự án đã hoàn thiện, điều này giúp chủ đầu tư thu hút dòng vốn đầu tư ban đầu.
Hơn nữa, hình thức này cho phép người mua thanh toán linh hoạt theo từng giai đoạn tiến độ, phân chia thành nhiều đợt nhỏ, qua đó giảm đáng kể áp lực tài chính.
“Nhiều khách hàng của tôi lựa chọn mua nhà hình thành trong tương lai không chỉ vì mức giá ưu đãi, mà còn bởi cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư sớm hơn. Tuy nhiên, điều cốt yếu là họ cần nhận thức rằng, lợi ích này chỉ thực sự bền vững khi dự án có đầy đủ pháp lý và được triển khai bởi chủ đầu tư có uy tín”, anh Tuấn nhấn mạnh.
Mặc dù sở hữu nhiều ưu điểm, hình thức giao dịch này vẫn ẩn chứa không ít rủi ro. Anh Tuấn cảnh báo rằng dự án có thể bị chậm bàn giao hoặc rơi vào tình trạng “treo” nếu chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Ngoài ra, chất lượng công trình có thể không đạt chuẩn cam kết, và đáng báo động hơn là nguy cơ gặp phải “dự án ma” khiến người mua mất trắng toàn bộ vốn đầu tư.
Để phòng tránh những rủi ro này, người mua cần thẩm định kỹ lưỡng pháp lý dự án, bao gồm: xác nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng, và đặc biệt là thông báo đủ điều kiện mở bán từ Sở Xây dựng. Song song đó, việc đánh giá uy tín của chủ đầu tư dựa trên lịch sử các dự án đã triển khai là hết sức cần thiết.
“Một chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh và hồ sơ dự án minh bạch sẽ hiếm khi gặp phải tình trạng chậm tiến độ hay vướng mắc pháp lý. Ngược lại, nếu một chủ đầu tư còn non kinh nghiệm, lại đẩy mạnh huy động vốn một cách ồ ạt, đó là một tín hiệu cảnh báo mạnh mẽ mà người mua cần xem xét kỹ lưỡng”, anh Tuấn chia sẻ quan điểm.
Với vai trò là một trong những chuyên viên môi giới giàu kinh nghiệm trong phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, chị Nguyễn Ngọc Nữ, chuyên viên tư vấn bất động sản miền Nam thuộc BAM LAND, chia sẻ tâm niệm: Mục tiêu hàng đầu của người làm môi giới là mang lại những giá trị tốt đẹp nhất cho khách hàng khi giới thiệu các dự án.
Chị Nữ cùng đội ngũ đồng nghiệp đang tư vấn cho khách hàng về một căn hộ hình thành trong tương lai.
Gần đây, chị Nữ và đồng nghiệp đã tiếp đón một cặp khách hàng quan tâm đến căn hộ hình thành trong tương lai. Theo chia sẻ, hai cô chú vốn đã quen thuộc với nhà đất và đây là lần đầu tiên họ cân nhắc mua chung cư, đặc biệt là mua cho con cái.
Cũng như nhiều trường hợp khác, chị Nữ nhận thấy khách hàng này bày tỏ sự lo lắng không nhỏ khi lần đầu tiên đặt niềm tin vào một tài sản chưa hiện hữu hoàn chỉnh.
Để giúp khách hàng cảm thấy an tâm tuyệt đối, chị Nữ đã tận tình đồng hành cùng họ từ buổi tham quan nhà mẫu, đến việc tư vấn chuyên sâu thêm hai lần tại nhà, và kiên nhẫn giải đáp mọi thắc mắc, dù là nhỏ nhất, trong suốt nhiều ngày sau đó.
“Trong ngành môi giới, việc chuyển đổi dự án là điều thường thấy. Hôm nay có thể bán dự án này, ngày mai lại là dự án khác. Nhưng đối với khách hàng, việc sở hữu một căn nhà có thể là thành quả của cả một đời tích cóp. Khi họ tin tưởng và lựa chọn mình, tức là họ đang gửi gắm trọn vẹn niềm hy vọng. Do đó, tôi luôn tự nhắc nhở bản thân: phải tư vấn bằng sự chân thành, giới thiệu những sản phẩm thực sự chất lượng và xứng đáng với niềm tin mà khách hàng đã trao gửi. Đó chính là bản chất của một người môi giới có tâm”, chị Nữ đúc kết.
