Công ty BĐS non trẻ huy động 180 tỷ trái phiếu, lãi suất 9,5%: Có gì đặc biệt?

Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nam Nha Trang vừa phát hành thành công 1.800 trái phiếu, huy động 180 tỷ đồng với kỳ hạn 5 năm, lãi suất 9,5%/năm và có bảo lãnh thanh toán từ ngân hàng. Đây là doanh nghiệp dự án (SPV) thuộc Sun Group, chuyên triển khai Khu đô thị Charmora City quy mô 226,7 ha tại Nha Trang với tổng vốn đầu tư dự kiến 28.335 tỷ đồng.
Dù chưa ghi nhận doanh thu từ bất động sản, công ty đã có lợi nhuận từ lãi tiền gửi và cho vay ngắn hạn, với khoản phải thu về cho vay nội bộ tăng vọt lên 15.377 tỷ đồng vào giữa năm 2026, mà khả năng thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản. Saigon Ratings cũng chỉ ra rằng cơ cấu vốn của dự án có đòn bẩy tài chính cao, khi vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% tổng đầu tư, gây áp lực lớn về chi phí lãi vay và nghĩa vụ trả nợ. Do đó, dòng tiền từ hoạt động bán hàng của dự án Charmora City sẽ đóng vai trò then chốt để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính này.

Ngày 02/11/2026, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nam Nha Trang đã công bố thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về việc phát hành thành công 1.800 trái phiếu. Với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, đợt phát hành này đã giúp doanh nghiệp huy động tổng cộng 180 tỷ đồng.

Lô trái phiếu mang mã SNNL12601 có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 02/11/2031, với mức lãi suất ổn định 9,5%/năm. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được tăng cường sự an toàn bằng bảo lãnh thanh toán từ một ngân hàng.

Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm từ Saigon Ratings, Nam Nha Trang là một đơn vị thuộc hệ sinh thái của Sun Group, hoạt động dưới mô hình doanh nghiệp dự án (SPV). Trọng tâm hoạt động của công ty là triển khai dự án Khu đô thị hỗn hợp thành phố Nha Trang, được biết đến với tên thương mại Charmora City, tọa lạc tại tỉnh Khánh Hòa. Dự án quy mô khoảng 226,7 ha này có tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến 28.335 tỷ đồng.

Nam Nha Trang được thành lập vào ngày 24/10/2025 với vốn điều lệ ban đầu là 2.600 tỷ đồng, sau đó đã tăng lên 2.750 tỷ đồng vào ngày 22/01/2026.

Trong cơ cấu sở hữu, Công ty TNHH Mặt trời Hạ Long nắm giữ 79,4% vốn, trong khi CTCP Du lịch Asean Hạ Long sở hữu 20,6%. Ông Lê Đức Lâm hiện đang giữ vai trò Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng Giám đốc của công ty.

Trong năm tài chính đầu tiên (2025), doanh nghiệp chưa ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Nam Nha Trang vẫn báo cáo lợi nhuận sau thuế đạt 11,4 tỷ đồng, chủ yếu đến từ nguồn lãi tiền gửi và hoạt động cho vay ngắn hạn.

Tính đến cuối năm 2025, Nam Nha Trang ghi nhận khoản phải thu về cho vay ngắn hạn ở mức 2.388 tỷ đồng. Các khoản này chủ yếu là cho vay tín chấp với kỳ hạn 9 tháng, phát sinh từ các giao dịch cho vay nội bộ trong hệ sinh thái Sun Group.

Đến ngày 30/06/2026, khoản phải thu về cho vay của Nam Nha Trang đã tăng vọt lên 15.377 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản cho vay cá nhân. Trong năm 2026, doanh nghiệp đã thu hồi khoảng 1.978 tỷ đồng, đồng thời phát sinh thêm các khoản cho vay mới.

Theo kế hoạch đã đề ra, số dư khoản phải thu này dự kiến sẽ giảm xuống còn 7.566 tỷ đồng vào cuối năm 2026 và sẽ được thu hồi hoàn toàn trong năm 2027.

Saigon Ratings đặc biệt lưu ý rằng khả năng và tiến độ thu hồi các khoản phải thu này sẽ có tác động trực tiếp đến hệ số thanh khoản thực tế của doanh nghiệp trong giai đoạn 2026-2027.

Một điểm đáng chú ý khác mà Saigon Ratings chỉ ra là cơ cấu nguồn vốn của dự án Charmora City. Với tổng vốn đầu tư dự kiến 28.335 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đã góp của Nam Nha Trang chỉ khoảng 2.750 tỷ đồng, tương đương khoảng 10% tổng mức đầu tư. Phần vốn còn lại chủ yếu đến từ các khoản vay khoảng 13.314 tỷ đồng và tiền ứng trước của khách hàng khoảng 12.271 tỷ đồng.

Theo phân tích của Saigon Ratings, cơ cấu vốn này đòi hỏi doanh nghiệp phải duy trì đòn bẩy tài chính tương đối cao trong giai đoạn đầu triển khai dự án, đồng thời đối mặt với áp lực chi phí lãi vay và nghĩa vụ trả nợ gốc trong trung hạn. Nguồn tiền để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính này được kỳ vọng chủ yếu sẽ đến từ dòng tiền thu được từ hoạt động bán hàng khi dự án Charmora City bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu.